加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理分析

　　摘要：隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)改革的進(jìn)一步深化，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展速度逐漸放緩，國(guó)家也發(fā)布相關(guān)政策指引來(lái)抑制和消除過(guò)去黃金十年帶來(lái)的不理性繁榮風(fēng)險(xiǎn)。在此大背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)交易量趨于平穩(wěn)，房地產(chǎn)企業(yè)投資回收期有所延長(zhǎng)，收入空間也被壓縮，短期內(nèi)，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)面臨著資金周轉(zhuǎn)困難的問(wèn)題。基于此，文章闡述了預(yù)算管理的重要性及房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理的主要方向。并結(jié)合實(shí)踐，分析當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理中存在的問(wèn)題。最后針對(duì)問(wèn)題提出相應(yīng)的解決對(duì)策，以期為房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理體系的完善提供借鑒。

　　本文源自顧永威， 中國(guó)集體經(jīng)濟(jì) 發(fā)表時(shí)間：2021-05-08 《中國(guó)集體經(jīng)濟(jì)》雜志，于1985年經(jīng)國(guó)家新聞出版總署批準(zhǔn)正式創(chuàng)刊，CN:11-3946/F，本刊在國(guó)內(nèi)外有廣泛的覆蓋面，題材新穎，信息量大、時(shí)效性強(qiáng)的特點(diǎn)，其中主要欄目有：科技創(chuàng)新、職教培訓(xùn)、社會(huì)視野等。

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);預(yù)算管理;問(wèn)題;對(duì)策

　　目前房地產(chǎn)企業(yè)面對(duì)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力較大，大部分房地產(chǎn)企業(yè)為了提升自身實(shí)力，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，逐步推進(jìn)預(yù)算管理，已取得初步成效，但是仍有部分房地產(chǎn)企業(yè)在推進(jìn)預(yù)算管理過(guò)程中出現(xiàn)一定的問(wèn)題，導(dǎo)致預(yù)算管理效果還未達(dá)到預(yù)期。預(yù)算管理對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的資金利用、項(xiàng)目運(yùn)行等都有重要作用，如何提升預(yù)算管理的質(zhì)量是現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)必須要引起重視的問(wèn)題。

　　一、預(yù)算管理的重要性及房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理的主要方向

　　(一)房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理的重要性

　　預(yù)算是指房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)其經(jīng)營(yíng)計(jì)劃進(jìn)行量化，以提前將資金合理配置到各業(yè)務(wù)活動(dòng)，在企業(yè)經(jīng)營(yíng)中，預(yù)算管理通常會(huì)涉及到企業(yè)的投資、融資及成本等多個(gè)活動(dòng)。房地產(chǎn)企業(yè)既是高風(fēng)險(xiǎn)、高投資及高投資回收期類(lèi)企業(yè)，也是負(fù)債經(jīng)營(yíng)型企業(yè)，加強(qiáng)預(yù)算管理對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)資金的良性循環(huán)有著重要的意義。預(yù)算管理對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的重要性有以下幾點(diǎn)：

　　第一，加快實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)，由于房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)較為復(fù)雜，其實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)并不是一項(xiàng)簡(jiǎn)單工作，企業(yè)需要將戰(zhàn)略目標(biāo)進(jìn)行分解，形成階段性指標(biāo)，全面預(yù)算管理則可以基于這些指標(biāo)設(shè)置科學(xué)的預(yù)算管理目標(biāo)，因而，企業(yè)在落實(shí)預(yù)算管理目標(biāo)的同時(shí)，也可促進(jìn)實(shí)現(xiàn)企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)。

　　第二，合理規(guī)劃項(xiàng)目進(jìn)度，目前隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的快速變化，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的各項(xiàng)資源呈下降趨勢(shì)，在此背景下，如何提升房地產(chǎn)企業(yè)的資源使用效益，是房地產(chǎn)企業(yè)的首要任務(wù)之一。房地產(chǎn)企業(yè)具有高風(fēng)險(xiǎn)、高投資和項(xiàng)目周期長(zhǎng)跨度大的特點(diǎn)，因此房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目實(shí)施之前必須要對(duì)項(xiàng)目的資金流入流出、項(xiàng)目的實(shí)施進(jìn)度、資源使用等方面的內(nèi)容制定預(yù)算規(guī)劃，控制項(xiàng)目進(jìn)度和資金使用，確保企業(yè)內(nèi)部資源可以得到最大程度的利用，提升資源使用效益，保證房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。

　　第三，控制房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成本，并防范控制經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)預(yù)算管理，預(yù)測(cè)和規(guī)劃企業(yè)的未來(lái)發(fā)展，財(cái)務(wù)人員根據(jù)預(yù)算規(guī)劃對(duì)經(jīng)營(yíng)成本進(jìn)行控制，準(zhǔn)確核算各個(gè)施工階段的成本，基于企業(yè)項(xiàng)目的實(shí)際情況和市場(chǎng)形勢(shì)制定成本管理措施。預(yù)算管理也可實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)防范和控制，通過(guò)企業(yè)的歷史預(yù)算數(shù)據(jù)預(yù)測(cè)企業(yè)未來(lái)發(fā)展，提前識(shí)別企業(yè)可能引發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的因素，從源頭控制風(fēng)險(xiǎn)，防患于未然。

　　(二)房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理的主要方向

　　以往，企業(yè)的預(yù)算管理常集中于財(cái)務(wù)收支的控制方面，預(yù)算管理范圍較為狹窄，而近年來(lái)，隨著管理會(huì)計(jì)的應(yīng)用，預(yù)算管理范圍更加寬廣，涵蓋企業(yè)的各個(gè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，逐漸從以往財(cái)務(wù)部門(mén)參與、涵蓋財(cái)務(wù)工作的模式演變?yōu)樾枰珕T參與、全方位開(kāi)展的預(yù)算管理體系。而從房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)來(lái)看，現(xiàn)金流預(yù)算和收支管理是預(yù)算管理中的兩個(gè)重點(diǎn)。

　　二、房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理中存在的問(wèn)題

　　在外部市場(chǎng)環(huán)境及內(nèi)部發(fā)展需求的雙重推動(dòng)下，房地產(chǎn)企業(yè)也加強(qiáng)了對(duì)預(yù)算管理的重視，不斷完善預(yù)算管理體系，但從實(shí)際應(yīng)用效果來(lái)看，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)資源配置還不夠科學(xué)，資源浪費(fèi)嚴(yán)重，經(jīng)營(yíng)成本依舊維持在較高的水平。通過(guò)進(jìn)一步的分析發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)算管理中還存在以下問(wèn)題：

　　(一)預(yù)算管理理念較為落后

　　雖然預(yù)算管理一直是企業(yè)財(cái)務(wù)管理的重點(diǎn)，但在以往多年的發(fā)展中，房地產(chǎn)行業(yè)的蓬勃發(fā)展形勢(shì)使得各房地產(chǎn)企業(yè)將主要的發(fā)展目光放在業(yè)務(wù)拓展上，企業(yè)管理者對(duì)預(yù)算管理不夠重視，企業(yè)預(yù)算管理缺乏有效的頂層設(shè)計(jì)，所制定的預(yù)算管理規(guī)劃和企業(yè)中長(zhǎng)期規(guī)劃未有效結(jié)合。而管理者的輕視也使得房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部各層級(jí)人員也不積極參與預(yù)算管理活動(dòng)，甚至部分人員認(rèn)為預(yù)算管理屬于財(cái)務(wù)部門(mén)工作，應(yīng)由財(cái)務(wù)人員負(fù)責(zé)，由此導(dǎo)致多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算管理只局限在財(cái)務(wù)活動(dòng)上。另外，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算管理人員綜合素質(zhì)也不高，專(zhuān)業(yè)能力不過(guò)硬，無(wú)法滿(mǎn)足現(xiàn)代化預(yù)算管理體系建設(shè)的要求。

　　(二)預(yù)算編制還不夠科學(xué)

　　企業(yè)的預(yù)算編制應(yīng)囊括各個(gè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，而房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)中往往會(huì)同期開(kāi)展多個(gè)項(xiàng)目，預(yù)算編制難度較大，影響因素較多，對(duì)企業(yè)預(yù)算編制水平提出了較高的要求。而從目前來(lái)看，一方面，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理轉(zhuǎn)型緩慢，財(cái)務(wù)人員還沒(méi)深入到業(yè)務(wù)活動(dòng)中去，對(duì)市場(chǎng)行情變動(dòng)了解不夠敏銳，無(wú)法準(zhǔn)確獲知各項(xiàng)目開(kāi)展實(shí)際所需資金;另一方面，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)信息化建設(shè)不足，企業(yè)內(nèi)部各系統(tǒng)缺乏銜接，經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)無(wú)法實(shí)現(xiàn)實(shí)時(shí)共享，企業(yè)用于預(yù)算編制的數(shù)據(jù)不夠全面、準(zhǔn)確，預(yù)算編制科學(xué)性不足。

　　(三)預(yù)算執(zhí)行力不強(qiáng)

　　受傳統(tǒng)管理思想的影響，房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)算管理中還殘存“重編制輕執(zhí)行”的問(wèn)題，房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理活動(dòng)多停留在預(yù)算編制階段，并未對(duì)預(yù)算執(zhí)行過(guò)程開(kāi)展深入、全面且規(guī)范的管理，管理者對(duì)自身所制定的預(yù)算計(jì)劃落實(shí)情況了解不及時(shí)、不全面，預(yù)算管理計(jì)劃極容易在實(shí)施過(guò)程中發(fā)生偏離，而管理者對(duì)預(yù)算執(zhí)行的忽視使得管理者短期內(nèi)發(fā)現(xiàn)偏離風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)不得不頻繁地進(jìn)行預(yù)算調(diào)整，企業(yè)預(yù)算目標(biāo)難實(shí)現(xiàn)，預(yù)算目標(biāo)也難準(zhǔn)確指導(dǎo)企業(yè)的資金配置，甚至部分企業(yè)的預(yù)算指標(biāo)逐漸淪為形式化，導(dǎo)致預(yù)算管理職能無(wú)法得到有效發(fā)揮。

　　(四)缺乏預(yù)算評(píng)價(jià)

　　受管理思想影響，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)往往缺乏對(duì)預(yù)算管理的評(píng)價(jià)，或預(yù)算評(píng)價(jià)不夠及時(shí)，企業(yè)在制定下期預(yù)算管理方案時(shí)并未全面吸取之前管理的經(jīng)驗(yàn)，沒(méi)有完全剔除以往預(yù)算管理中存在的風(fēng)險(xiǎn)，部分房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理流程僵硬固化，導(dǎo)致企業(yè)的預(yù)算管理方案和實(shí)際經(jīng)營(yíng)需求存在一定的偏差，比如預(yù)算管理未實(shí)現(xiàn)對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的全覆蓋，預(yù)算管理逐漸淪為一紙空文，嚴(yán)重影響了預(yù)算管理職能的發(fā)揮和預(yù)算管理體系的建設(shè)。

　　三、房地產(chǎn)企業(yè)提升預(yù)算管理水平的策略

　　通過(guò)對(duì)上述問(wèn)題的進(jìn)一步分析，結(jié)合問(wèn)題產(chǎn)生的原因，針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理水平的提升提出以下對(duì)策建議：

　　(一)加強(qiáng)預(yù)算管理理念的宣貫，完善預(yù)算管理組織結(jié)構(gòu)

　　房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)從思想認(rèn)知出發(fā)，加大預(yù)算管理理念的宣貫，拓展管理層、各部門(mén)人員對(duì)預(yù)算管理認(rèn)識(shí)的深度和廣度。管理層應(yīng)根據(jù)政策指引、自身短中長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃等來(lái)編制現(xiàn)代化預(yù)算管理體系建設(shè)計(jì)劃，明確預(yù)算管理建設(shè)的短中長(zhǎng)期目標(biāo)，做好預(yù)算管理頂層設(shè)計(jì)工作;各部門(mén)人員應(yīng)根據(jù)管理層指示，明確自身在預(yù)算管理中所扮演的角色和承擔(dān)的權(quán)責(zé)利，并按規(guī)執(zhí)行。房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)建立健全預(yù)算管理組織結(jié)構(gòu)，設(shè)立預(yù)算管理委員會(huì)，擔(dān)負(fù)預(yù)算審批、目標(biāo)考核等頂層設(shè)計(jì)工作;設(shè)立預(yù)算管理小組，負(fù)責(zé)企業(yè)預(yù)算目標(biāo)分解下達(dá)及預(yù)算編制等管理工作;設(shè)立預(yù)算執(zhí)行小組，負(fù)責(zé)企業(yè)預(yù)算方案的執(zhí)行、落實(shí)及反饋工作。

　　(二)多角度提高預(yù)算編制的科學(xué)性

　　根據(jù)上述描述的問(wèn)題，房地產(chǎn)企業(yè)可以從以下幾方面來(lái)提升預(yù)算編制的科學(xué)性：第一，合理選擇預(yù)算編制方法。雖然目前市面上推崇零基預(yù)算及混合預(yù)算，但部分房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算編制實(shí)際上還受過(guò)往數(shù)據(jù)的影響，偏向于增量預(yù)算，所以，新時(shí)期，企業(yè)應(yīng)明確制定各科目的預(yù)算編制方法，比如針對(duì)固定支出項(xiàng)，可采用固定預(yù)算;針對(duì)受環(huán)境、企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況影響較大的項(xiàng)目，應(yīng)嚴(yán)格采用零基預(yù)算或零基預(yù)算和其他預(yù)算相結(jié)合的模式。第二，加強(qiáng)業(yè)財(cái)融合。企業(yè)應(yīng)加大對(duì)預(yù)算管理人員綜合能力的培養(yǎng)，促使其工作深入到業(yè)務(wù)一線(xiàn)，直接獲得一手的企業(yè)業(yè)務(wù)開(kāi)展信息和市場(chǎng)變化情況，減少或獨(dú)居數(shù)據(jù)多次加工帶來(lái)的失真風(fēng)險(xiǎn)。第三，加強(qiáng)信息化建設(shè)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)及時(shí)引入先進(jìn)的預(yù)算管理系統(tǒng)，并不斷革新內(nèi)部系統(tǒng)軟件，提高系統(tǒng)間的交互性，使得各數(shù)據(jù)可以實(shí)現(xiàn)實(shí)時(shí)共享，滿(mǎn)足現(xiàn)代化預(yù)算管理流程開(kāi)展要求。

　　(三)加強(qiáng)預(yù)算執(zhí)行力

　　一方面，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)預(yù)算管理組織結(jié)構(gòu)，細(xì)化各部門(mén)、各人員的崗位職責(zé)，并根據(jù)分解后的預(yù)算指標(biāo)，將相關(guān)責(zé)任落實(shí)到具體個(gè)人和相關(guān)負(fù)責(zé)人，落實(shí)追蹤問(wèn)效，將各部門(mén)、各人員在預(yù)算管理中的履職情況和其薪資、升遷等相掛鉤，以此來(lái)約束人員行為。另一方面，預(yù)算執(zhí)行人員應(yīng)對(duì)預(yù)算執(zhí)行開(kāi)展動(dòng)態(tài)追蹤，實(shí)時(shí)分析企業(yè)預(yù)算方案落實(shí)情況，通過(guò)實(shí)際進(jìn)展和預(yù)期數(shù)據(jù)的對(duì)比，判斷是否發(fā)生預(yù)算偏差，并及時(shí)采取措施，糾正預(yù)算偏差，確保預(yù)算執(zhí)行工作的有序開(kāi)展。

　　(四)積極開(kāi)展預(yù)算評(píng)價(jià)，加強(qiáng)對(duì)預(yù)算評(píng)價(jià)結(jié)果的應(yīng)用

　　首先，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)認(rèn)識(shí)到預(yù)算評(píng)價(jià)的重要性，完善預(yù)算管理體系，在戰(zhàn)略層面點(diǎn)明預(yù)算評(píng)價(jià)的必要性，從而促使預(yù)算管理部門(mén)重視預(yù)算評(píng)價(jià)工作。其次，由經(jīng)驗(yàn)豐富且參與本期預(yù)算管理方案指定的預(yù)算人員，根據(jù)預(yù)期目標(biāo)、預(yù)算執(zhí)行情況等來(lái)對(duì)當(dāng)期預(yù)算管理效率進(jìn)行自評(píng)，編制預(yù)算評(píng)價(jià)報(bào)告。此外，為確保預(yù)算評(píng)價(jià)的可觀性，房地產(chǎn)企業(yè)還可以邀請(qǐng)第三方機(jī)構(gòu)來(lái)進(jìn)行外部測(cè)評(píng)，糾正自評(píng)帶來(lái)的主觀性影響。最后，整理預(yù)算評(píng)價(jià)報(bào)告作為下期預(yù)算管理方案指定的依據(jù)，減少或消除已發(fā)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)因素，從而促進(jìn)預(yù)算管理的職能全面發(fā)揮。

　　四、結(jié)語(yǔ)

　　綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算管理體系還不夠完善，預(yù)算管理在應(yīng)用中還存在不少問(wèn)題，新時(shí)期，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)做好加強(qiáng)預(yù)算管理理念的宣貫、完善預(yù)算管理組織、多角度提高預(yù)算編制的科學(xué)性、加強(qiáng)預(yù)算執(zhí)行力、積極開(kāi)展預(yù)算評(píng)價(jià)及加強(qiáng)對(duì)預(yù)算評(píng)價(jià)結(jié)果的應(yīng)用等工作，才能提高企業(yè)預(yù)算管理水平。