當(dāng)前形勢(shì)下房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈管理

　　摘要：在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，為有效提升經(jīng)營(yíng)效益，應(yīng)當(dāng)首先提升企業(yè)資金鏈管理工作，深入對(duì)資金鏈管理的問(wèn)題進(jìn)行解析，找出其工作問(wèn)題的誘因，并開(kāi)展針對(duì)性解決措施，提高房地產(chǎn)企業(yè)的整體運(yùn)行穩(wěn)定性。本文就新形勢(shì)下房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈管理工作進(jìn)行分析探討。

　　本文源自何東澤， 中國(guó)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)會(huì)計(jì) 發(fā)表時(shí)間：2021-07-09

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);資金鏈管理;工作問(wèn)題;解決對(duì)策;風(fēng)險(xiǎn)控制

　　引言

　　房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，為規(guī)避資金運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)，需保證資金鏈管理工作發(fā)揮出一定效力，有效提升企業(yè)資金配置合理性，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目預(yù)期開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)效益目標(biāo)。經(jīng)濟(jì)新形勢(shì)發(fā)展背景下，房地產(chǎn)企業(yè)需對(duì)資金鏈管理工作進(jìn)行完善優(yōu)化，修補(bǔ)工作開(kāi)展漏洞，建構(gòu)現(xiàn)代化資金鏈管理工作體系，充分發(fā)揮出資金鏈管理工作現(xiàn)實(shí)價(jià)值。

　　一、房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈管理概述

　　(一)基本定義

　　資金鏈?zhǔn)瞧髽I(yè)運(yùn)營(yíng)的核心，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)，需大量資金支持，才可保證項(xiàng)目各個(gè)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的有效落實(shí)。通過(guò)對(duì)項(xiàng)目資金進(jìn)行閉環(huán)全過(guò)程管理，使其資金管理工作形成閉環(huán)鏈條，有效提高資金利用效率，提高房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)可行性與經(jīng)濟(jì)性。

　　(二)基本特征

　　其一，項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)較大，房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)具有一定特殊性，即項(xiàng)目產(chǎn)品無(wú)法在短時(shí)間內(nèi)變現(xiàn)，導(dǎo)致企業(yè)進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)，存在一定的資金管理風(fēng)險(xiǎn)，且由于融資渠道的緊縮，導(dǎo)致資金使用不確定增加。其二，項(xiàng)目資金需求量較大，房地產(chǎn)作為實(shí)體經(jīng)濟(jì)主體，在實(shí)際經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)時(shí)，需對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行大量資金投入。由于多種客觀因素的影響，導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目的所需資金量不斷上漲。其三，項(xiàng)目資金回籠周期較長(zhǎng)，通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)模式進(jìn)行解析可知，由于房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，導(dǎo)致項(xiàng)目資金回籠周期長(zhǎng)，給企業(yè)資金管理工作開(kāi)展造成一定影響。

　　(三)管理意義

　　房地產(chǎn)資金鏈管理工作的開(kāi)展，可合理優(yōu)化企業(yè)資金結(jié)構(gòu)，避免企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理時(shí)，受到融資方式與營(yíng)銷(xiāo)工作影響，提高企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活力。通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀進(jìn)行解析可知，部分房地產(chǎn)企業(yè)資金運(yùn)營(yíng)時(shí)，長(zhǎng)期處于負(fù)債經(jīng)營(yíng)狀態(tài)下。通過(guò)資金鏈管理工作的落實(shí)，可有效提升企業(yè)資金周轉(zhuǎn)效率，彌補(bǔ)企業(yè)的資金缺口，對(duì)企業(yè)負(fù)債率進(jìn)行合理控制。筆者認(rèn)為，資金鏈管理工作開(kāi)展過(guò)程中，可盤(pán)活企業(yè)的沉淀資金與閑置資金，將相關(guān)資金投入到增值項(xiàng)目當(dāng)中，推動(dòng)企業(yè)對(duì)資金結(jié)構(gòu)進(jìn)行科學(xué)優(yōu)化。

　　現(xiàn)代市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)背景下，房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈管理工作，可成為企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避的重要手段之一。因?yàn)椋Y金鏈風(fēng)險(xiǎn)管理工作的落實(shí)，可客觀反映出企業(yè)實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況，便于企業(yè)財(cái)務(wù)領(lǐng)導(dǎo)及時(shí)對(duì)資金配置工作進(jìn)行調(diào)整，避免資金濫用、貪腐問(wèn)題的出現(xiàn)。在閉環(huán)資金鏈管理環(huán)境下，可實(shí)現(xiàn)對(duì)資金收支的監(jiān)督約束，有效提升企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控能力。

　　二、房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈管理問(wèn)題解析

　　(一)資金鏈管理水平較低

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)涉及巨額資金流，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，為保證房地產(chǎn)企業(yè)整體經(jīng)營(yíng)可行性，需對(duì)資金鏈管理模式與體系進(jìn)行有效改革創(chuàng)新，適應(yīng)新時(shí)代企業(yè)發(fā)展需求。由于部分房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，資金鏈管理水平較低，沒(méi)有建構(gòu)信息化管理平臺(tái)，增加了房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈管理工作成本。如企業(yè)進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)，不斷對(duì)閑置土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)，導(dǎo)致企業(yè)資金沉淀，無(wú)法完成高效的資金流轉(zhuǎn)，影響到企業(yè)經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定性。

　　(二)資金鏈風(fēng)險(xiǎn)管理不足

　　在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，存在諸多開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，如售樓周期長(zhǎng)、資金回籠慢、項(xiàng)目拆遷成本高、貸款規(guī)模大等，凸顯出企業(yè)資金鏈風(fēng)險(xiǎn)管理工作開(kāi)展的重要性。部分企業(yè)進(jìn)行資金鏈風(fēng)險(xiǎn)管理時(shí)，為建構(gòu)科學(xué)合理的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警指標(biāo)體系，無(wú)法準(zhǔn)確客觀預(yù)測(cè)管理風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致資金鏈管理工作無(wú)法發(fā)揮出應(yīng)用效力，間接影響到房地產(chǎn)企業(yè)的整體發(fā)展可行性。

　　(三)資金預(yù)算執(zhí)行力不夠

　　房地產(chǎn)企業(yè)資金預(yù)算管理工作開(kāi)展時(shí)，由于預(yù)算管理執(zhí)行力不足，導(dǎo)致預(yù)算方案與實(shí)際工作開(kāi)展存在一定出處。如資金預(yù)算管理時(shí)，沒(méi)有突出資金統(tǒng)籌規(guī)劃，導(dǎo)致資金濫用問(wèn)題的發(fā)生;如預(yù)算資金管理時(shí)，為對(duì)待開(kāi)放項(xiàng)目的資金缺口進(jìn)行準(zhǔn)確預(yù)判，使得企業(yè)融資計(jì)劃滯后，無(wú)法保證項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的可行性與有效性;如企業(yè)資金預(yù)算管理時(shí)，隨意對(duì)項(xiàng)目預(yù)算進(jìn)行調(diào)整，導(dǎo)致項(xiàng)目開(kāi)發(fā)超支問(wèn)題嚴(yán)重，不利于企業(yè)資金管理工作有序開(kāi)展。

　　(四)項(xiàng)目可行性評(píng)估不足

　　房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行資金鏈管理時(shí)，對(duì)開(kāi)放項(xiàng)目可行性評(píng)估不足，導(dǎo)致資金鏈管理效力缺乏，無(wú)法達(dá)到預(yù)期項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)收益。如項(xiàng)目可行性評(píng)估工作開(kāi)展時(shí)，沒(méi)有對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行準(zhǔn)確市場(chǎng)定位，盲目進(jìn)行資金跟進(jìn)，且對(duì)產(chǎn)品的預(yù)售情況過(guò)于樂(lè)觀，導(dǎo)致后續(xù)資金投入不到位，直接影響到項(xiàng)目的整體開(kāi)發(fā)進(jìn)度與經(jīng)濟(jì)效益，不利于房地產(chǎn)企業(yè)資金回籠與管理。

　　三、房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈管理對(duì)策探討

　　(一)信息化管理平臺(tái)建構(gòu)

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定有序發(fā)展，為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展帶來(lái)新機(jī)遇，更多企業(yè)投入到房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)中。在房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈的背景下，企業(yè)需合理開(kāi)展資金鏈管理工作，以提升企業(yè)市場(chǎng)核心競(jìng)爭(zhēng)力。筆者認(rèn)為，當(dāng)前市場(chǎng)發(fā)展形勢(shì)下，房地產(chǎn)企業(yè)需建構(gòu)信息化資金鏈管理平臺(tái)，成立獨(dú)立的結(jié)算中心、財(cái)務(wù)部門(mén)、現(xiàn)金池，建構(gòu)資金“收支兩條線(xiàn)” 管理新模式，有效提升企業(yè)資金管理水平。

　　在信息化管理平臺(tái)支持下，可完成立體化、信息化的資金鏈管理，實(shí)現(xiàn)對(duì)資金流的統(tǒng)一支付收入管理，消除資金管理風(fēng)險(xiǎn)。與此同時(shí)，信息管理系統(tǒng)可進(jìn)行數(shù)據(jù)分析自動(dòng)生成資金管理報(bào)告，便于企業(yè)開(kāi)展項(xiàng)目預(yù)算編制與項(xiàng)目決算決策，提高項(xiàng)目決策可靠性與有效性。同時(shí)，在財(cái)務(wù)大數(shù)據(jù)技術(shù)支持下，可實(shí)現(xiàn)對(duì)非正常資金收支信息進(jìn)行自動(dòng)識(shí)別，有效降低資金鏈管理風(fēng)險(xiǎn)。鑒于房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的特殊性，筆者認(rèn)為，信息化資金鏈管理平臺(tái)建構(gòu)升級(jí)過(guò)程中，需將該平臺(tái)與財(cái)務(wù)系統(tǒng)、工程系統(tǒng)、銷(xiāo)售系統(tǒng)等多個(gè)系統(tǒng)進(jìn)行對(duì)接，打造全方位立體化信息管理體系，充分發(fā)揮出資金鏈管理工作效力。

　　(二)資金鏈風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警管理

　　房地產(chǎn)企業(yè)資金管理工作開(kāi)展時(shí)，應(yīng)當(dāng)有效提升對(duì)風(fēng)險(xiǎn)管理的工作重視，將資金鏈風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警管理上升到企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展高度，杜絕重大資金風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)，影響到企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。如開(kāi)展資金鏈管理時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)資金的支出信息進(jìn)行嚴(yán)格審批、編制嚴(yán)格的預(yù)算方案，全面執(zhí)行資金管理工作標(biāo)準(zhǔn)與要求，提高資金鏈管理工作的權(quán)威性與有效性，主動(dòng)規(guī)避資金管理工作風(fēng)險(xiǎn)。

　　在實(shí)際工作開(kāi)展過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)可嘗試建構(gòu)資金風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，并全面分析企業(yè)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀與市場(chǎng)發(fā)展變化，建構(gòu)科學(xué)合理的量化指標(biāo)體系，為資金風(fēng)險(xiǎn)管理工作提供制度支持。筆者結(jié)合自身工作經(jīng)驗(yàn)認(rèn)為，在風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)體系建構(gòu)過(guò)程中，突出以下指標(biāo)信息的建構(gòu)：凈現(xiàn)金流量、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)凈現(xiàn)金流量、資產(chǎn)負(fù)債率、資金流動(dòng)比率、凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率等。為保證風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)運(yùn)行的整體性與可行性，應(yīng)當(dāng)合理建構(gòu) ERP 管理系統(tǒng)，使得相關(guān)授權(quán)管理人員，可及時(shí)獲取相關(guān)資金收支信息，便于快速對(duì)企業(yè)資金管理工作風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識(shí)別，實(shí)現(xiàn)對(duì)資金鏈管理工作的全方位監(jiān)督，合理有效控制企業(yè)經(jīng)營(yíng)資金風(fēng)險(xiǎn)。

　　(三)資金預(yù)算執(zhí)行力提升

　　房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)，需基于項(xiàng)目資金預(yù)算進(jìn)行有效執(zhí)行，才可達(dá)到預(yù)期項(xiàng)目開(kāi)發(fā)工作目的。為有效提升資金預(yù)算執(zhí)行力，應(yīng)當(dāng)明確企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目預(yù)算編制工作主要內(nèi)容，如資金支出、資金回收、資金結(jié)余、資金凈流量等。在實(shí)際資金鏈管理時(shí)，需對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的上下游行業(yè)發(fā)展進(jìn)行緊密關(guān)注，使得項(xiàng)目立項(xiàng)、工程建設(shè)、竣工結(jié)算、房屋交付等環(huán)節(jié)形成閉環(huán)資金管理鏈。

　　為有效提高項(xiàng)目預(yù)算編制方案的可行性與合理性，在實(shí)際編制工作開(kāi)展過(guò)程中，可嘗試采用滾動(dòng)預(yù)算編制技術(shù)方案，基于年度、季度、月度等時(shí)間周期，作為預(yù)算編制的基本單位，編制工作人員，應(yīng)當(dāng)及時(shí)發(fā)現(xiàn)預(yù)算編制中存在的問(wèn)題，并對(duì)其相關(guān)工作進(jìn)行有效處理，以提高項(xiàng)目預(yù)算編制的可行性與科學(xué)性。

　　鑒于房地產(chǎn)項(xiàng)目投資較大，為有效提高資金管理工作的可行性與有效性，需發(fā)揮出預(yù)算分析制度的監(jiān)管效力，督促相關(guān)工作人員及時(shí)開(kāi)展預(yù)算分析會(huì)議，針對(duì)項(xiàng)目預(yù)算執(zhí)行進(jìn)度、資金支付實(shí)際情況進(jìn)行差異化論證，發(fā)現(xiàn)資金支付中存在的數(shù)據(jù)異常，及時(shí)對(duì)其問(wèn)題進(jìn)行處理。在預(yù)算工作執(zhí)行的最后，需對(duì)預(yù)算執(zhí)行的實(shí)際情況進(jìn)行考核評(píng)估，并對(duì)資金預(yù)算執(zhí)行效果較低的部門(mén)進(jìn)行追責(zé)，對(duì)其他部門(mén)起到警示作用。

　　(四)項(xiàng)目投資可行性論證

　　房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，為有效提升資金鏈管理工作水平，應(yīng)當(dāng)對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)可行性進(jìn)行充分論證，實(shí)地開(kāi)展調(diào)研工作，獲取第一手的調(diào)研資料，進(jìn)而對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行科學(xué)評(píng)估，并做好項(xiàng)目成本預(yù)算工作，避免項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本較大，給企業(yè)經(jīng)營(yíng)造成一定的資金周轉(zhuǎn)壓力，不利于企業(yè)資金管理工作穩(wěn)定有序開(kāi)展。

　　(五)合理優(yōu)化企業(yè)資金結(jié)構(gòu)

　　為推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展壯大，在其資金鏈管理時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)企業(yè)資金結(jié)構(gòu)進(jìn)行合理調(diào)整，以提高企業(yè)資金結(jié)構(gòu)的穩(wěn)定性，增強(qiáng)企業(yè)財(cái)務(wù)經(jīng)營(yíng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。現(xiàn)代市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)背景下，企業(yè)需規(guī)避資金沉淀，充分提高資金管理效率，使得閑置資金得到充分利用，將企業(yè)負(fù)債率控制在一定范圍內(nèi)，最大限度發(fā)揮出資金運(yùn)行效率。

　　四、結(jié)束語(yǔ)

　　綜上，文中對(duì)新形勢(shì)下房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈管理工作進(jìn)行論述，旨在說(shuō)明房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈管理工作開(kāi)展的重要性。未來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)結(jié)合市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)與企業(yè)戰(zhàn)略愿景，主動(dòng)對(duì)資金鏈管理工作模式進(jìn)行優(yōu)化，以提升資金鏈管理工作水平，為房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展鋪墊資金基石。