商業(yè)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)與防范

　　這篇投資管理類論文發(fā)表了商業(yè)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)與防范，根據(jù)我國(guó)對(duì)于房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的管控情況來(lái)看，商業(yè)房地產(chǎn)的投資還沒(méi)有詳細(xì)、全面的風(fēng)險(xiǎn)管理與控制方法，缺乏科學(xué)的風(fēng)險(xiǎn)分析措施。論文分析了商業(yè)房地產(chǎn)的概念與投資風(fēng)險(xiǎn)，并對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的防范策略進(jìn)行了探討。

　　關(guān)鍵詞：投資管理類論文,商業(yè)房地產(chǎn),投資風(fēng)險(xiǎn),風(fēng)險(xiǎn)防范

　　一、商業(yè)房地產(chǎn)的概念與投資風(fēng)險(xiǎn)

　　(一)商業(yè)房地產(chǎn)概念

　　根據(jù)房地產(chǎn)的用途劃分，房地產(chǎn)分為工業(yè)、住宅、商業(yè)房地產(chǎn)。商業(yè)房地產(chǎn)主要是用于一些商業(yè)經(jīng)營(yíng)使用，其中有貨物的銷售、休閑、娛樂(lè)、餐飲等多種。商業(yè)房地產(chǎn)存在的形式也很多，例如購(gòu)物市場(chǎng)、零售中心、娛樂(lè)場(chǎng)所、酒店等商鋪形式，但一般不會(huì)將工業(yè)園區(qū)的房地產(chǎn)歸為商業(yè)房地產(chǎn)。(二)商業(yè)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的概念與其他房地產(chǎn)投資一樣，商業(yè)房地產(chǎn)的投資也是以取得投資收益為目的，將一定的資金投入房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)與建設(shè)。商業(yè)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)必須要以投資為基礎(chǔ)，其投資的結(jié)果是可以建立新的房地產(chǎn)或者將已有的房地產(chǎn)進(jìn)行改裝，使其商業(yè)性質(zhì)更高，更能滿足商業(yè)經(jīng)營(yíng)的要求。相對(duì)于其他流動(dòng)性的投資來(lái)說(shuō)，商業(yè)房地產(chǎn)的投資較為穩(wěn)定，但是其在通貨膨脹及市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的影響下，投資風(fēng)險(xiǎn)也是會(huì)升高。商業(yè)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)從投資者的角度來(lái)說(shuō)，就是其投資的預(yù)期收益率的高低變化。

　　二、商業(yè)房地產(chǎn)投資存在的風(fēng)險(xiǎn)類別

　　(一)國(guó)家政治變化的風(fēng)險(xiǎn)

　　國(guó)家政治變化的風(fēng)險(xiǎn)分為政策風(fēng)險(xiǎn)與對(duì)城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)。其中，政策風(fēng)險(xiǎn)是由于國(guó)家政府部門采取一些政策性的手段使得商業(yè)房地產(chǎn)的投資者的預(yù)期經(jīng)濟(jì)收益率下降。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展與投資是國(guó)家基礎(chǔ)的固定資產(chǎn)投資，且與國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行情況有著密切的關(guān)系，為了防止房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的過(guò)度增長(zhǎng)或者維護(hù)一些對(duì)住房有需求的群眾的利益，國(guó)家采取一定的宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控手段。例如我國(guó)調(diào)控房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)變化的有稅收、產(chǎn)業(yè)和土地政策。例如，我國(guó)推行的保障房建設(shè)政策，將會(huì)影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的方向，并吸引較多的投資資金向國(guó)家支持的房屋建設(shè)方向轉(zhuǎn)移，給商業(yè)房地產(chǎn)投資帶來(lái)一定的影響。國(guó)家對(duì)于城市的規(guī)劃政策也會(huì)造成商業(yè)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)，這是因?yàn)閲?guó)內(nèi)較多的城市的規(guī)劃并不完善，而有些地方政府為了拔高自己的政績(jī)，在城市的規(guī)劃上沒(méi)有較為實(shí)際可行的辦法，存在較多的形象工程。例如近年來(lái)部分城市出現(xiàn)了商業(yè)房地產(chǎn)建設(shè)與分布不合理的情況，使得某些局部的商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)過(guò)熱。

　　(二)經(jīng)濟(jì)變化風(fēng)險(xiǎn)

　　經(jīng)濟(jì)變化風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)在市場(chǎng)的供求量關(guān)系風(fēng)險(xiǎn)以及融資風(fēng)險(xiǎn)兩方面。而市場(chǎng)供求量關(guān)系的風(fēng)險(xiǎn)是由于供求關(guān)系不平衡所存在的風(fēng)險(xiǎn)。一點(diǎn)為商業(yè)房地產(chǎn)的建設(shè)過(guò)多，供給過(guò)剩，從而出現(xiàn)較多的控制建筑。造成這種現(xiàn)象的原因是我國(guó)近幾年房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展迅速，大量的資金投向了房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，商業(yè)房地產(chǎn)的建設(shè)量也加大，居民的消費(fèi)水平以及市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展水平均難以跟上商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展水平。另一點(diǎn)是商業(yè)房地產(chǎn)的供給量較少，不能達(dá)到市場(chǎng)對(duì)其的需求，使得商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了結(jié)構(gòu)性的矛盾。導(dǎo)致這種風(fēng)險(xiǎn)的原因是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商沒(méi)有正確地認(rèn)識(shí)一個(gè)城市對(duì)于商業(yè)房地產(chǎn)的需求量，沒(méi)有科學(xué)地分布商業(yè)房地產(chǎn)的建設(shè)量。商業(yè)房地產(chǎn)投資存在的融資風(fēng)險(xiǎn)是指投資的利率風(fēng)險(xiǎn)，是由于銀行貸款利率的變化而給房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)的影響。在我國(guó)資本市場(chǎng)不完善與傳統(tǒng)投資思想的影響下，房地產(chǎn)采取債券、股票等融資方式進(jìn)行直接融資的行為受到了限制，所以更多的只能向銀行貸款開(kāi)發(fā)，所以商業(yè)房地產(chǎn)投資極易受到銀行貸款利率變化的影響。

　　(三)商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的經(jīng)營(yíng)能力風(fēng)險(xiǎn)

　　商業(yè)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)需要同時(shí)結(jié)合商業(yè)行業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營(yíng)情況，不僅是在建設(shè)完成后要采取有效的招商方式以及管理，還需要在開(kāi)發(fā)前期以及開(kāi)發(fā)階段進(jìn)行系統(tǒng)的分析，規(guī)劃好商業(yè)房地產(chǎn)的建設(shè)區(qū)域。國(guó)內(nèi)的多數(shù)商業(yè)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)管理模式均是套用住宅房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)方式，沒(méi)有獨(dú)立且豐富的商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)，且商業(yè)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)以及招商沒(méi)有進(jìn)行科學(xué)的規(guī)劃，只是等到房地產(chǎn)建設(shè)完成后再采取產(chǎn)權(quán)的出售或者招租的形式。出售產(chǎn)權(quán)能夠較快的回籠資金，但是其資金鏈的流動(dòng)性會(huì)出現(xiàn)中斷的情況，與商業(yè)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)本意相違背。

　　三、商業(yè)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的防范策略探討

　　對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)未來(lái)走向的判斷是商業(yè)房地產(chǎn)投資回報(bào)率估算的基礎(chǔ)，但是這種判斷存在較大的風(fēng)險(xiǎn)性，只有預(yù)判正確的情況下，商業(yè)房地產(chǎn)的投資收益率才有所保障。只是，這種預(yù)判會(huì)受到較多不確定因素的干擾，導(dǎo)致出現(xiàn)實(shí)際的回報(bào)率與預(yù)期出現(xiàn)較大的差距，因此降低預(yù)判失誤是防范商業(yè)房地產(chǎn)出現(xiàn)較大風(fēng)險(xiǎn)的根本策略。而降低預(yù)判失誤的最佳方式就是通過(guò)大量的市場(chǎng)調(diào)查，再結(jié)合城市的實(shí)際經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況以及其他產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的流動(dòng)方向，進(jìn)行系統(tǒng)且詳細(xì)的統(tǒng)籌分析，找到最合理的投資依據(jù)。而想要做到較好的數(shù)據(jù)統(tǒng)籌分析，必須要對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)具有較深入的了解，且能夠正確認(rèn)識(shí)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的走向趨勢(shì)，然后是對(duì)所投資的商業(yè)房地產(chǎn)未來(lái)的發(fā)展方向以及經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)具有十分客觀的認(rèn)識(shí)。防范商業(yè)房地產(chǎn)的投資風(fēng)險(xiǎn)可分為三種措施：(1)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。是指根據(jù)實(shí)際的統(tǒng)籌分析結(jié)果，選擇風(fēng)險(xiǎn)性較小的商業(yè)房地產(chǎn)進(jìn)行投資，而規(guī)避一些較大的投資風(fēng)險(xiǎn)，從而降低商業(yè)房地產(chǎn)的投資風(fēng)險(xiǎn)。(2)轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)。意思是將存在的風(fēng)險(xiǎn)全部或部分轉(zhuǎn)移到其他項(xiàng)目投資上，例如購(gòu)買保險(xiǎn)等來(lái)轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)。(3)控制損失。是指采取一些有效的管理與經(jīng)營(yíng)方式，將商業(yè)房地產(chǎn)的投資風(fēng)險(xiǎn)控制在一定范圍內(nèi)，從而降低風(fēng)險(xiǎn)帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)損失。

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　　作者：陸嘉奕 單位：亞利桑那州立大學(xué)

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