房地產企業稅務風險管理研究

　　[摘 要] 房地產行業的逐步壯大帶動了社會經濟的發展，但由于行業本身存在著建設周期長、資金流量大以及收費項目多等特征，企業的稅務成本相對較高。為了更好地適應稅收調控政策，降低稅務管理風險，房地產企業必須建立完善的稅務風險管理機制，在政策范圍內開展稅務籌劃工作，促進企業良性發展。文章以房地產企業為主體，分析企業稅務管理風險和風險防范的相關策略。

　　何東澤;， 中國市場 發表時間：2021-10-11

　　[關鍵詞] 房地產企業; 稅務風險; 土地增值稅

　　1 房地產企業稅務風險基本內容

　　房地產行業作為國民經濟發展的支柱性產業，對于拉動社會經濟增長發揮著積極作用。為了抑制房價攀升，加強對房地產行業的調控，國家采取稅收杠桿政策進行市場調節和監管。而房地產行業因投資金額巨大、社會項目較多，企業存在著稅務成本高、稅務籌劃風險大等特征。具體來說，房地產企業的稅務風險主要體現在以下兩個方面。

　　1. 1 業務層面

　　第一，在拿地規劃環節，房地產項目開發土地獲取方式和項目設計規劃直接影響著企業的稅務籌劃活動。例如，企業在土地招拍掛環節不符合項目公司和舉牌公司的條件，則不能順利承接土地開發使用權; 在拿地環節以前，房地產企業通常會與當地政府部門針對土地規劃指標擬定、市政配套設施建設、拆遷安置保障用房建設等內容達成一致，如果企業沒有做好事前稅務籌劃工作，則無法在商業談判中爭取合法利益。由此，房地產開發項目周期長、涉及單位多、運行流程復雜，如果沒有及時對項目開發模式、管理組織、規劃指標等方面進行籌劃，可能會影響后續的稅務管理工作。[1]

　　第二，在項目開發環節，依據土地增值稅清算相關規定，以項目分期滾動開發為基礎，將不同階段的分期作為清算主體。但不同納稅地區對分期界定存在差異性，分期判斷依據包括工程規劃許可證、施工許可證以及預售許可證等。企業與稅務局在分期界定方面理解不同，也會產生稅務籌劃爭議。此外，對于成本和費用的區分、開發間接費用和管理費用的區分等會直接影響土地增值稅和企業所得稅籌劃。

　　第三，在房產銷售環節，由于普通住宅銷售在增值稅稅率不超過 20% 的情況下，可以享受免征土地增值稅的優惠政策。如果房地產企業在銷售定價時沒有把握好增值稅臨界點，會增加企業稅務負擔; 同時，銷售環節所涉及的稅種，包括房產稅、印花稅、契稅等，雖然金額相對較低，但如果忽略了籌劃環節，也會給企業帶來訴訟風險。

　　1. 2 管理層面

　　第一，稅務風險組織結構尚不完善。房地產行業大多數為中小企業，企業運營管理中存在諸多問題。雖然企業決策管理層具有一定的稅務管理意識，但對行業稅務風險認識不足，缺乏完善的稅務管理制度和稅務管理機構。例如，企業未設置專門的稅務管理機構，僅在財務部門設置稅務管理崗位，基本職能涵蓋成本核算、納稅申報、項目清算、稅務籌劃以及部門協調等工作。由于企業尚未落實不相容崗位分離原則，稅務管理工作潛藏著操作風險; 同時，稅務籌劃工作缺乏業務部門的參與，在稅務管理內容和流程尚不明確的情況下，很容易引發稅務風險。

　　第二，稅務風險管理機制有待健全。項目稅務風險管理機制包括事前識別、事中評估與事后控制三個環節。首先，在事前識別環節，雖然多數房地產企業在項目開發前便依據項目開發流程擬定了稅務風險單，對項目準備、開發及銷售等階段的稅務風險進行了分析。但實際稅務管理中，由于開發項目具有多樣化特點，財務人員對稅收業務了解不足，企業仍無法控制所有風險點，出現合同風險、票據風險等。其次，在事中評估環節，部分房地產企業未建立風險評估機制，風險評估主要由負責項目的財務人員根據自身經驗及房地產項目特征主觀評估風險清單所列的風險點和風險后果。由于缺乏詳細的數據支撐，企業無法精準了解風險影響程度。例如，部分企業未明確要求開發商提供的發票為專票，后期扣除進項稅額時出現無法足額抵扣現象，一定程度上增加了企業的稅務負擔。[2]最后，在事后控制環節，通常情況下，企業會依據稅務風險影響程度和涉及稅款數額對風險進行等級劃分，并制定相應的防控方案。這一事后應對策略雖可及時清查企業稅務風險，但部分企業的稅務風險管理清單未詳細測算各項目所需納稅金額，項目管理員無法從納稅金額判定是否足額繳納稅款; 同時，部分企業缺乏應急管理方案，對于突發稅務風險時仍需層層上報，降低了稅務風險管理效率。

　　2 房地產企業加強稅務風險防控的策略

　　2. 1 業務層面

　　2. 1. 1 投資項目階段

　　一方面，房地產企業要選擇合理的融資方式。例如，A 房地產公司開發某一個項目，需要外部融資 2000 萬元，如果采用傳統的銀行借貸方式，按照 6% 計算貸款年利率，企業需要每年支付給銀行 120 萬元債務利息。按照政策規定，這一部分利息費用可以進行稅前扣除，稅率為 25% ，則可以節省稅務成本 30 萬元; 但如果企業采取發行股票的方式進行權益融資，則無法享受稅前列支的優惠政策，稅后利潤分配也無法達到降稅的效果; 另一方面，房地產企業要明確投資方式對稅務籌劃的影響。例如，A 房地產開發企業現有 500 萬元的閑置資金與 B 房地產企業建立合作關系。目前提出的合作方式共分為三種，即直接出資合作、借助金融機構轉借資金、投資入股。假設 A 公司與 B 公司簽署了一年的合作退出協議，并獲利投資收益 100 萬元。在這一情況下，第一種合作方式相當于項目轉讓，企業需要繳納所得稅、附加稅等; 第二種合作方式下，獲利的 100 萬元屬于利息收入; 第三種合作方式下，100 萬元則屬于股利收入，需要納稅。由此可見，房地產企業應當在充分考慮投資公司經營風險的情況下，選擇合理的投資方式，降低投資收益成本。

　　2. 1. 2 土地獲取階段

　　房地產企業應當依據市場監管規定，合法獲取土地使用權益。在這一過程中，房地產企業應當完善內部控制管理制度，將企業信息披露、編制合作協議、評估土地價值、底價報批、簽訂土地使用權限合同、辦理登記等作為基本流程，確保土地獲取過程的合法合規性。[3]另外，由于房地產企業開發項目周期較長，涉及單位部門較多。企業不僅要加強與供應鏈上下游單位之間的聯系，了解原材料供應商、物業行業等稅率變動情況，還要與項目責任部門開展定期對賬工作，監督相關部門規范開展項目成本核算，并加強各項票據的管理，為項目清算階段做好事前籌劃。

　　2. 1. 3 項目開發階段

　　一方面，房地產開發企業需要對項目開發費用進行列支。依據政策規定，房地產企業在同時開發多個項目時所構成的成本費用，可以依據建筑物可售面積占可售總面積比例確定增值稅，清算項目可扣除金額。同時，部分稅務機關為了避免企業濫用成本分攤方法，在土地增值稅清算環節往往會對分攤方法進行限制。例如，以建筑面積占比法為基本方法，開展開發成本分攤時，企業應當將裝修、設備以及設施等項目納入成本費用明細表當中; 合理區分管理費用和間接費用，將項目開發所形成的技術研發費用、行政管理費用和后勤保障費用等轉變為開發間接費用，可以降低開發項目增值率，并能享受加計扣除 20% 稅費的優惠政策，有效降低稅務成本; 另一方面，加強與當地稅務機關之間的合作與溝通，及時了解納稅地區的分期界定，確定增值稅清算主體，避免因稅收政策解讀差異而給企業帶來稅務風險。

　　2. 1. 4 項目銷售階段

　　在房地產銷售環節，銷售收入的稅務籌劃方案主要以遞延納稅節點、利用稅收優惠政策為基本籌劃思路。依據當前稅收政策規定，房地產企業在普通住宅項目銷售過程中，當增值部分小于可扣除金額的 20% ，就可以直接享受土地增值稅免除政 策; 反 之，當增值額大于可扣除項目金額的 20% ，則不能享受該政策。因此，房地產開發企業可以充分利用這一政策，合理控制銷售產品價格，將增值額控制在可扣除金額 20% 以內，滿足優惠政策的條件。此外，由于房地產開發企業通常屬于在同一階段開發多個項目的狀態，在稅務籌劃過程中，企業要轉變 “普通住宅越多越好”的開發理念，合理設計不同項目的售價，盡量拉大低售價高層房的建筑面積，并與面積大的別墅住宅項目同時進行增值稅清算，可以達到降低非普通住宅增值率的目的，也能夠有效提升企業的銷售收入。[4]

　　2. 2 管理層面

　　2. 2. 1 完善稅務風險組織結構

　　為了有效降低稅務風險，房地產企業管理層人員應當重視企業文化氛圍營造，通過組織相關人員開展業務培訓、下發稅務管理文件政策、在稅務管理小組開展知識競賽等方式，全面提升企業執行層對稅務風險的認識。另外，對于部分預算不足的房地產企業，可以在財務部門中組建稅務管理小組，分別設置納稅申報崗位、稅務方案籌劃崗位等，在不相容崗位分離原則下，將稅務風險管理職責落實到崗位層面。此外，房地產企業還應當針對稅務管理工作制定相應的操作規范和規章制度，明確稅務籌劃參與人員、稅務管理對象、籌劃方案編制流程、籌劃方式選擇以及相關政策的法律邊界等，為稅務風險管理工作提供指導依據。

　　2. 2. 2 建立稅務風險管理機制

　　在事前識別環節，房地產企業應當針對稅務風險管理工作配備專業素養較高的工作人員，在充分掌握稅收優惠政策的基礎上，開展稅務風險識別工作; 同時，發揮管理會計在一線業務前端的指導作用，將稅務管理工作滲透到業務環節當中，既要強調稅務籌劃工作的戰略全局性，還要及時依據項目建設方案調整、稅收政策變化等改進稅務籌劃方案; 在事中評估環節，房地產企業應當建立完善的信息溝通機制，將項目立項申報、開發規劃設計、工程外包招標、業務合同簽署、現場施工管理以及房產市場營銷等環節納入風險評估清單內，稅務籌劃人員可以在信息共享平臺上及時獲取業務信息，作為稅務籌劃方案編制的數據依據，能夠有效提升籌劃方案的科學性; 在事后控制環節，以稅務風險預警機制為核心，企業可以將項目投資成本、項目預期收益等指標內容作為風險預警的警戒線，風險預警機制與風險數據庫端口對接，企業稅務管理崗位可以直接在風險數據庫中提取風險應對策略模型，制定合理的風險應對方案，有效控制企業的經濟損失。

　　3 結論

　　綜上所述，由于房地產行業本身存在著稅務成本高、管理風險大等特征，加強稅務風險管理是企業控制稅務成本、降低稅務風險的有效策略。因此，房地產企業應當準確識別業務層面和管理層面的風險因素，通過建立完善的稅務風險管理機制，更好地應對稅收政策環境。