本文作者：阮緯洲 王忠水 方鈞 單位：浙江省余姚市農業(yè)與農村工作辦公室

為了集中安置農村住房困難戶、緊缺戶和下山移民“外遷”戶，在中心村、城鎮(zhèn)規(guī)劃居住地塊，統(tǒng)一建造的農民集中居住小區(qū)，目前余姚市大多數的農民公寓都是這一類型。這類小區(qū)的安置對象一般為村內的無房戶或缺房戶，相對經濟情況較差，且轉讓、出售的也比較多，但住戶主要還是來自同一個行政村，這類小區(qū)的住戶物業(yè)管理的意識普遍比較淡薄。農居小區(qū)物業(yè)管理現狀從調查情況看，雖然集中居住小區(qū)類型多樣，住戶的構成各有不同，但物業(yè)管理模式相對單一，主要有以下兩種:一是村級自治式物管。依托原村委或社區(qū)居委，雇人進行保潔、維修、保安等簡單管理，嚴格意義上并不是真正的物業(yè)管理，而是原先村級公共管理的延續(xù)，類似于社區(qū)化準物業(yè)管理。其優(yōu)點是產生的費用低，同時由于住戶對物業(yè)管理的要求也相對較低，直接的物業(yè)糾紛較少。其缺點是只能提供最基本的服務，對住戶往往缺乏有效的管理和約束，小區(qū)的環(huán)境和秩序相對比較亂。二是低層次的專業(yè)化物管。市區(qū)的部分拆遷安置小區(qū)引入了專業(yè)物業(yè)公司進行管理，其優(yōu)點是能讓入住小區(qū)的農戶享受到與一般商品房同等的物業(yè)管理服務，但對物業(yè)公司的要求比較高。由于一般農民小區(qū)的住戶能夠接受的物業(yè)開支較低，難以吸引高檔次的物業(yè)管理公司進駐。

目前，委托專業(yè)物業(yè)公司的農民小區(qū)一般物業(yè)費在每月0.3元/平方米左右，總體上，這一類小區(qū)的物業(yè)管理還是處于較低的水平。存在的問題一是公共區(qū)域混亂，小區(qū)通道上任意停放車輛，堆放垃圾雜物，公共健身器械上晾曬衣物，公共綠地占用和破壞現象也很多，有的甚至把原有的綠化帶改成了蔬菜地。二是違章搭建、改建比較多，許多車庫和架空層都被違規(guī)改成了小賣部、快餐店、棋牌室、臺球房等，有的出租給外地人，原本應該是單純的住宅區(qū)，卻體現出過多的農村生活形態(tài)。三是物業(yè)用房不達標，目前余姚市許多農民集中居住小區(qū)物業(yè)用房達不到現有政策規(guī)定的標準，在面積、質量以及土地性質上存在先天不足，即便按照政策配置標準比例的物業(yè)用房，鑒于農居小區(qū)的特殊性，往往也滿足不了需求。四是物業(yè)費難收取，在所調查的小區(qū)中，物業(yè)費收繳率都比較低，特別是采用自治式管理的小區(qū)，基本依靠村級集體經濟支付物業(yè)管理費用，最多只向住戶收取一定的衛(wèi)生保潔費。而對于跨村混合安置的小區(qū)，拖延、拒交物業(yè)費的問題不同程度存在，基本都要依靠鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道財政補貼。

統(tǒng)籌規(guī)劃，著力提高小區(qū)建設品質對于農居小區(qū)建設，在最初規(guī)劃時，就應充分考慮到入住人群的特點和需求，合理設計和安排、戶型、建筑分布、配套設施以及物業(yè)用房，為后期的物業(yè)管理創(chuàng)造條件。一是統(tǒng)一引入前期物業(yè)管理。越來越多的實踐證明，優(yōu)秀的前期物業(yè)管理能避免很多矛盾和糾紛，為后期管理打好堅實基礎。建議對今后開發(fā)或剛剛啟動建設的農民集中居住小區(qū)，統(tǒng)一引入前期物業(yè)管理，并對已經確定入住新居的村民，提前簽訂《前期物業(yè)管理服務協議》，通過《協議》對入住新居的物業(yè)管理相關事項進行約定，從法律方面為群眾提供指導和幫助。二是適當增加物業(yè)配套用房面積。物業(yè)用房是物業(yè)管理的硬件基礎，必須予以保證。建議在今后的農居小區(qū)建設中，根據小區(qū)規(guī)模、地段等具體實際，適當提高設計標準，增加門面用房比例，并堅持一年一租，其收益歸村(鎮(zhèn))所有，逐年補貼物業(yè)支出。三是合理提升小區(qū)規(guī)模。結合管理成本和實際使用情況，建議今后農民集中居住小區(qū)建筑面積應盡可能控制在10萬平方米左右，便于小區(qū)建設和管理。要全面規(guī)劃，預留用地，分期分批建造，同時在適當的地方，可以根據實際需要，打破界限，跨村(鎮(zhèn))安置。

因地制宜，逐步拓展物業(yè)管理消費市場農居小區(qū)的物業(yè)管理市場是個巨大的消費市場，并且蘊含了大量的就業(yè)機會，所謂“肥水不流外人田”，農村物業(yè)市場應該由農民主導、農民受益。一要著力培養(yǎng)物業(yè)管理服務消費意識。物業(yè)管理服務消費意識的提高需要在制度上、政府行為上、社會及個人需求上的合力保證。要持之以恒地開展宣傳工作，并盡快出臺農居小區(qū)物業(yè)管理指導性意見，明確權利、義務和責任。要在物業(yè)管理服務上擴面提質，積極開展房屋租賃與代售、家電維修以及室內清潔、居家養(yǎng)老等特約服務，充分發(fā)揮物業(yè)管理對拓展消費、增加就業(yè)崗位的作用，同時實現“以業(yè)養(yǎng)業(yè)”。二要重點打造農民自己的物業(yè)團隊。從長遠來看，組建農民自己的物業(yè)公司是萬全之策，但現有條件下一步到位難度很大，需要分步實現:首先是培養(yǎng)物業(yè)管理專業(yè)人才，對入住(或即將入住)新居中有就業(yè)愿望的群眾進行物業(yè)管理服務技術培訓，取得上崗證，同時盡量爭取將這些培訓納入勞動就業(yè)部門的免費培訓;第二步，成立專項物業(yè)服務隊，通過社區(qū)管委會在小區(qū)住戶中選聘服務人員，再以專業(yè)合作社的名義組建衛(wèi)生保潔、園庭綠化、水電維修、家庭服務、安保等專項服務隊進行有償服務，同時成立社區(qū)物管辦進行統(tǒng)一管理;第三步，逐步向專業(yè)化發(fā)展，通過長時間的服務實踐，必定有一部分專項物業(yè)服務隊會脫穎而出，發(fā)展壯大，應及時引導這些服務隊跨出社區(qū)，朝更加專業(yè)化的方向發(fā)展。

比較理想的情況是，每個小區(qū)社區(qū)都發(fā)展一到兩個有不同特色的專項服務隊，服務范圍覆蓋到某一片區(qū)甚至全市，總體上形成門類齊全、服務專業(yè)的物業(yè)管理服務體系。在此基礎上，可以成立專業(yè)化物業(yè)管理公司，將多個服務隊納入到公司統(tǒng)一管理，進一步提升服務效率和服務水平。三要逐步實現物業(yè)管理收費。對于農民小區(qū)，由農民負擔物業(yè)費，更能培養(yǎng)農民的消費意識，促使他們參與監(jiān)督，有利于物業(yè)管理服務的發(fā)展。由鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)財政補貼物業(yè)費的小區(qū)，應逐年減少補貼，逐步過渡到由住戶承擔物業(yè)費。由村集體收益包括依靠物業(yè)經濟用房收益支付物業(yè)費的小區(qū)，雖然相當于農戶間接承擔，但更好的方式是把收益分給農民，再由農民自己支付物業(yè)費。三位一體，物業(yè)管理服務與社區(qū)管理服務相融合物業(yè)管理服務與社區(qū)管理服務地域重合、硬件共享，要做好物業(yè)管理，必須建立在提高社區(qū)管理整體水平的基礎之上，這一點，對于農居小區(qū)更為重要。物業(yè)管理企業(yè)在開展環(huán)境衛(wèi)生和治安管理工作中，要注意克服“單打獨奏”，要從社區(qū)環(huán)境建設與管理的角度出發(fā)，從社區(qū)服務的范圍出發(fā)，加強與物業(yè)管轄區(qū)內的街道、管委會、及公安派出所的聯系和協作，共同制定統(tǒng)一的社區(qū)衛(wèi)生管理制度和社區(qū)治安管理制度，共同向業(yè)主和用戶開展清潔衛(wèi)生和治安防范知識的宣傳教育，共同開展“群防群治”、“社會治安綜合治理”工作。另外，物業(yè)管理企業(yè)也有義務和責任承擔一些無償性社區(qū)服務工作，如:利用管轄區(qū)內娛樂活動場所和設施，定期組織居民開展各種健康有益的社區(qū)文化、體育活動;與社區(qū)街道、管委會聯辦“社區(qū)救助中心”，為社區(qū)居民排憂解難;共同開展義務咨詢、幫困扶貧、優(yōu)撫服務等。