本文作者：王軍 周瑞海 單位：江蘇省科學技術情報研究所

過去是計劃經濟體制下的福利分房，很多房屋都是國家或集體建設，但房屋的管理是本單位物業，造成建管脫節，并且這些房屋老舊，配套設施不齊全，亂搭亂建現象較為嚴重。由于管理者對房屋的建設規劃缺乏必要的認知，給其帶來對房屋的維護困難。產權關系不明晰。無論是機關事業單位住宅小區，還是在一個大院的不同單位，房屋的共用部位，包括公用的道路、場地、設施設備等產權界定尚未明確，權、責、利難以界定，給物業管理和收費帶來一定困難，導致物業糾紛產生。思想觀念轉變。大部分機關事業單位業主受計劃經濟主體影響較大，對市場經濟反應比較弱，物業管理意識淡漠，管理部門不愿參與到市場競爭中。一方面隨著居民生活水平的日益提高，對物業管理的要求也在提高，而現有的物業管理水平滿足不了居民日益提高的需求，短時間內無法與市場上的物業管理公司抗衡，導致管理部門對改革心有余悸。另一方面，部分員工對物業管理觀念需要轉變。例如以往不收管理費，改革之后收管理費對職工來說一時難以接受。而要想提高物業管理水平，必須籌集更多的管理費，這些費用只有向廣大居民籌集。

管理體制。現有的物業管理主要采用行政管理模式，缺乏競爭，服務質量堪憂，不能滿足居民的需求。為了克服管理體制不順的弊端，當前急需建立新的市場管理機制，讓業主與物業管理企業雙向選擇，使物業管理更加社會化、市場化。只有形成了市場競爭，物業管理部門有了壓力，服務質量才會越來越高，以滿足居民多樣化的需求。設施改造。由于時間久遠，大多數機關事業單位的大院及住宅區的設施落后，且老化、不配套、標準較低。一是供水供電系統老化，水電管線過小、消耗大，不夠節能環保，且不能滿足現代人對用電用水的需求；二是由于缺乏管理有的道路及公共場所年久未修，甚至荒廢；三是環境衛生差，垃圾堆等場所缺乏管理，綠化帶不夠。物業管理經費籌措。物業管理改革之后，將會加入到市場競爭的隊伍中，按照市場化的方式運作，嚴格執行成本核算，不再提供免費服務。由于是有償服務，職工必須繳納相應的管理費用，當務之急除了強化職工轉變思想觀念外，還需建立細化的服務收費標準，包括居民自有房屋的收費標準和公共設施及場所的收費標準等。行業隊伍素質。機關事業單位物業管理中心的人員主要來自機關后勤和機構分流人員，其中很多人沒有接受過專業培訓，并且還有一些人年齡偏大，文化程度較低，人員的素質差異較大，導致無法滿足職工日益提高的社會需求，市場競爭力較弱。

加大改革宣傳，提高認識。由于員工物業管理意識薄弱，因此必須加大物業管理改革的宣傳力度，提高大家對物業管理的認識。一要加大物業管理改革必要性的宣傳，讓廣大員工充分認識到物業管理改革是機關后勤社會化改革的必然要求，是社會主義市場經濟的必然趨勢。推行物業管理，雖然是有償服務，但最終受益的還是廣大住戶。二要加強對相關物業管理從業人員的教育，打消他們參與市場競爭的疑慮，采取有效的方法讓他們積極參與到物業管理改革中，培養他們的競爭意識，督促他們提供更加優質的服務。三要積極向廣大員工宣傳有關的管理措施辦法、服務項目、內容和收費標準等，使物業管理的信息公開透明化，尤其是水電費等收費情況，必須向居民公開，使居民交費交的放心明白。

以人為本，加強物管人員的教育培訓。機關事業單位物業管理人員絕大部分由后勤服務部門轉制而來，往往缺乏物業管理方面的知識、經驗和技能。一方面，必須通過專業化的培訓，盡快提高物業管理從業人員的專業素質，應按建設部的要求對從業人員進行物業管理綜合培訓，掌握本崗位必備的應知應會的知識和專業技術，通過相應的考試，取得上崗資格證書。一方面，堅持“以人為本”，大力加強物管人員的思想道德建設，弘揚愛崗敬業、無私奉獻的精神，引導和教育員工堅持以“主動熱情，周到優質”的服務態度實行文明管理，及時為業主排憂解難。通過教育培訓，把物管員培養成操作規范熟練，業務素質和服務素質“雙高”的專業管理服務隊伍。積極籌集資金。

第一，積極爭取各級政府支持，特別是在物業管理剛剛起步階段，應在資金信貸和稅收政策方面，按國家有關政策規定，對機關物業管理中心在稅收、物價、辦證等方面給予優惠和支持，扶持機關物業管理中心的發展。第二，積極爭取單位領導的關心和支持，取得各級領導尤其是黨政一把手的重視，求得他們在人力、物力、財力上給予支持和政策上的傾斜。第三，積極爭取本單位住用員工的關心和支持，積極承攬服務項目，贏得廣大職工和家屬的理解信任和支持，不斷擴大服務空間，開拓服務市場。第四，物業管理部門除了應充分利用現有物業搞好經營外，還應努力拓展新的業務，增加營業收入，補充物業管理經費的不足。建立和完善機關物業管理的長效機制。為了使物業管理能夠保持較好較快較持久的發展，必須建立長期有效的管理機制。使物業管理有章可循，按標準辦事。一是建立咨詢機制，為物業部門及住戶提供政策和法律指導，集思廣益，共同做好物業管理的建設。二是建立激勵機制，通過開展物業管理評比活動，調動物業部門的積極性，提高居民的滿意度。三是建立誠信評估考核機制，秉持公平、公正、公開的原則對物業管理進行評估評比。四是建立車輛管理機制，對辦公區域及居住區域的車輛停放進行規范化、現代化的管理方式。五是建立矛盾調解機制，通過聽取群眾意見，幫助物業部門和住戶居民調解糾紛，化解矛盾。此外還應建立領導體制、競爭機制、管理決策機制、內部組織機制、用人、用工和分配機制等有效機制，多管齊下，深入推進小區物業管理長效機制的落實。