一、桃園中櫪市自立新村物業(yè)管理經(jīng)驗和做法

（一）社區(qū)管理委員會具有實體屬性

與上海的業(yè)委會委托物業(yè)服務企業(yè)全權(quán)實施物業(yè)管理不同，自立社區(qū)管理委員會由其自身具體組織并實施小區(qū)物業(yè)管理。委員會由主委、副主委、各委員構(gòu)成，履職為志愿公益性質(zhì)，委員不領(lǐng)工資。委員會下設(shè)各實體運行部門，其工作人員是雇員，給發(fā)工資，與委員會屬于雇傭關(guān)系。自立社區(qū)管理委員會在管理上并不拘囿于具體物業(yè)事務工作的管理，而是著重精神家園和共同理念的追求與塑造，提出小區(qū)要有奮斗目標，要打造有理想、有文化、有活力、有內(nèi)涵的優(yōu)質(zhì)模范社區(qū)。致力于這一目標，管理委員會努力形成小區(qū)共同信念：以大融合社區(qū)的理念，促進住房的和諧與團結(jié)；以真誠負責的態(tài)度，提供住戶最佳的服務；以開源節(jié)流的方式，加速社區(qū)的建設(shè)和發(fā)展；以創(chuàng)新進步的精神，作為工作的原動力。他們還進一步明確社區(qū)管理構(gòu)想：社區(qū)管理制度化，經(jīng)費支用透明化，服務人性化，社區(qū)景觀公園化，業(yè)績優(yōu)劣評量化。

自立社區(qū)管理委員會在具體事務方面也重點突出，饒有成效，如：訂立社區(qū)管理規(guī)約，涵蓋共性約定及十余項具體的物業(yè)管理相關(guān)辦法，經(jīng)全體委員審議通過，使社區(qū)管理有所遵循；制定社區(qū)定期工作實施方案，包括水塔清洗、環(huán)境消毒、物業(yè)管理費收繳、節(jié)假日社區(qū)活動等，確保這些例行性事務事有人做、物有人管，形成工作制度；制定社區(qū)重大工作推進計劃表，對重大事項依據(jù)輕重緩急，排定近、中、長期計劃，實施跟蹤督促；做好物業(yè)顧問公司聘用和監(jiān)督管理，對于小區(qū)安全、電梯管理等事務，聘用不同的專業(yè)化顧問公司管理，對于房屋修繕，包括公共部位及居民居家維修，聘用正規(guī)的水電及土木工程人員操作；加強社區(qū)地下車庫、地面停車管理，抓好社區(qū)公用舞蹈教室、多功能教室、臺球室、電腦圖書室、閱報室、文娛中心等的日常使用管理，及時更新購置公共設(shè)備和器材。

（二）物業(yè)顧問公司相對弱勢

物業(yè)顧問公司與社區(qū)管理委員會為市場化的雇傭關(guān)系。社區(qū)管理委員會就社區(qū)不同管理事務，雇用不同的企業(yè)或者有專業(yè)資質(zhì)的人員來實施管理，如：在小區(qū)安全管理工作上，雇傭正規(guī)的安全顧問公司；小區(qū)電梯管理則招標承包給電梯管理公司實施菜單式管理；房屋維修則定期或不定期聘用合格的水電及土木工程人員管理。物業(yè)服務專業(yè)化、分工細、規(guī)模小，其特點是公司運營成本低，有的甚至是由具備資格的個體承接。這些公司型的和個體性的物業(yè)管理主體，均獨立向社區(qū)管理委員會負責。社區(qū)管理委員會對其按合同給付傭金。相對而言，上海的物業(yè)服務企業(yè)則居于強勢，有的小區(qū)物業(yè)辦公室就叫管理處,簡直像一個機關(guān)衙門：門難進，臉難看，事難辦。物業(yè)服務企業(yè)大而全，看似什么都有，其實一樣也不行；管理成本高，專業(yè)性差，有些服務項目還要外包轉(zhuǎn)包。物業(yè)服務企業(yè)包攬小區(qū)公共區(qū)域、經(jīng)營項目、公共設(shè)施等的產(chǎn)權(quán)性管理、經(jīng)營、收益，處置事務過多。上述種種形成一個特點，即物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主、業(yè)委會在小區(qū)日常管理上矛盾較多，相互對立，處理困難。

（三）業(yè)主的自我管理、自我約束能力強

自立社區(qū)定期召開業(yè)主大會，成立、更新、監(jiān)督社區(qū)管理委員會，審議小區(qū)管理重大事項，如動用管理維修基金等。管理委員會定期向業(yè)主大會匯報社區(qū)管理運營情況、財務收支情況、重大事項落實情況以及委員會運作情況。業(yè)主參與小區(qū)自治管理的熱情高，不僅體現(xiàn)在不計酬勞志愿參加社區(qū)管理委員會工作上，還體現(xiàn)在領(lǐng)養(yǎng)小區(qū)綠化、參與小區(qū)公共活動等一些事情上。自立社區(qū)還訂立業(yè)主公約，規(guī)定業(yè)主參與社區(qū)管理相關(guān)權(quán)利、責任和義務，并制定各類社區(qū)資源、公共設(shè)施、活動場所等使用管理辦法。如小區(qū)管理費收繳方面發(fā)生法律糾紛，該行為法律關(guān)系主體是社區(qū)管理委員會和業(yè)主，而非業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)。

（四）社會文化公共事務成為小區(qū)管理的一個重心和亮點

為增強社區(qū)凝聚力，豐富社區(qū)生活，自立社區(qū)大力推進社區(qū)文化建設(shè)：堅持舉辦社區(qū)文化節(jié)活動，包括社區(qū)文物展、社區(qū)美食競賽、奇石異樹展、手工藝品展、書畫展等，得到社區(qū)居民一致好評和踴躍參加；積極舉辦各類講座、授課、旅游、小型晚會等；請醫(yī)院專家到小區(qū)義診和舉行健康講座；組織居民到大陸參訪旅游，感受祖國大好河山；組織播放優(yōu)秀影視節(jié)目和戲劇舞臺演出；開辦中醫(yī)養(yǎng)生班、書法寫作班、電腦研習班、舞蹈班、兒童讀經(jīng)班及品格教育營；積極組織各類公益性活動，每年定期舉辦“防火宣導，高樓社區(qū)防縱火組合演練”及有關(guān)防災演練；及時組織各類賑災募捐活動。這些活動提高了居民文化修養(yǎng)和綜合素質(zhì)，增強了社區(qū)凝聚力和親和力。

（五）社區(qū)管理委員會協(xié)調(diào)力很強

社區(qū)管理委員會在與里委以及其他地方行政管理部門、社會組織、經(jīng)濟組織等事務協(xié)調(diào)中，作用很強，話語權(quán)很大。如經(jīng)自立社區(qū)管理委員會協(xié)調(diào)，在社區(qū)安裝提款機，福特公司搬遷電機房、減少噪音等，相關(guān)部門支援小區(qū)綠化苗木等。桃園中櫪自立社區(qū)管理經(jīng)驗和做法還有很多值得介紹的地方，如運用信息化管理手段，尤其在安保、小區(qū)服務等方面，實現(xiàn)24小時全方位與社會聯(lián)通的全息系統(tǒng)。這些都給我們很大啟發(fā)。

二、臺灣地區(qū)物業(yè)管理給上海的啟示

（一）產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)是解構(gòu)臺灣地區(qū)物業(yè)管理體系機制的關(guān)鍵

英國啟蒙思想家洛克認為，財產(chǎn)權(quán)是人最重要的自然權(quán)利。人要有財產(chǎn)權(quán)，首先要有財產(chǎn)，進而擁有由這些財產(chǎn)而來的一系列權(quán)利，如管理、處置、收益等。有了私產(chǎn)私權(quán)，并落實了對私產(chǎn)私權(quán)的尊重，人才有尊嚴、才有動力、才有活力。臺灣地區(qū)業(yè)主主導物業(yè)管理的積極性、主動性高，究其原因就在于尊重了物業(yè)作為財產(chǎn)權(quán)的規(guī)定性。正是基于這點，自治成為臺灣地區(qū)物業(yè)的核心，而這又恰恰符合居住社區(qū)物業(yè)管理的根本屬性。從本質(zhì)上講，居住社區(qū)是居民自治的范疇和領(lǐng)域，充分發(fā)揮群眾自治作用是實現(xiàn)社區(qū)管理內(nèi)生和不竭的活力。財產(chǎn)與財產(chǎn)權(quán)相統(tǒng)一，活力與自治相統(tǒng)一。在這些要素不具備或者相背離的情況下，物業(yè)管理上不去也就不足為奇了。

（二）物業(yè)領(lǐng)域市場開放度、社會化程度高

臺灣地區(qū)物業(yè)市場體系和構(gòu)成要素是充分自由、充分開放的，業(yè)主、社區(qū)管理委員會、委員會的專兼職人員，物業(yè)顧問企業(yè)，各種服務性的團體個體可自由組合。其市場準入也是開放的，尤其對個體性的經(jīng)濟活動組織，如個體的水電工、維修工以及其他技術(shù)勞務人員都納入其物業(yè)市場體系。其社區(qū)物業(yè)活動、物業(yè)管理事務，基本全由社會自我組織、自我調(diào)節(jié)完成，需要政府介入的地方很少，甚至連這些對應的行政部門都不用設(shè)置。這些給我們不少啟發(fā)，如物業(yè)類企業(yè)尤其居住社區(qū)物業(yè)類管理企業(yè)是不是一定要有規(guī)模，要大、要新、要強，看來還是要形成符合居住物業(yè)自身領(lǐng)域特點的企業(yè)格局、經(jīng)營模式、適當規(guī)模以及行業(yè)準入、經(jīng)濟管理等。再者，啟發(fā)我們一定要相信市場、相信社會，它們一定會將各類資源有效打理、有效組合，這是一個能產(chǎn)生內(nèi)生活力、原生動力的源泉。

（三）社區(qū)管理委員會及居住社區(qū)成為社會活動、歷史文化傳承的中樞

這主要與臺灣地區(qū)物業(yè)領(lǐng)域的去經(jīng)濟化原則以及社會事業(yè)定位相關(guān)聯(lián)。臺灣的居住社區(qū)物業(yè)管理從本質(zhì)上講是社會事業(yè)范疇，他們的物業(yè)管理確定了這么一個基石：物業(yè)管理領(lǐng)域不屬于經(jīng)濟范疇，屬于社會自治范疇，屬于社會事業(yè)范疇。我們則把物業(yè)管理作為經(jīng)濟領(lǐng)域，列入第三產(chǎn)業(yè)，是要為社會創(chuàng)造財富的，作為微觀的企業(yè)而言，是以盈利為主，怎么賺錢快怎么來，怎么賺錢容易怎么來，怎么賺錢多怎么來。難以想象以這樣的經(jīng)營思想為指導的物業(yè)服務企業(yè)會去設(shè)計各種社會文化活動以及增益?zhèn)€人道德、健康、綜合素養(yǎng)等的公益活動。

（四）物業(yè)矛盾糾紛少，社區(qū)和諧度高

正是由于上述幾點，臺灣地區(qū)居住社區(qū)物業(yè)矛盾的自我協(xié)調(diào)機制能有效運轉(zhuǎn)，矛盾和糾紛也很少呈對抗性。如物業(yè)費的收繳問題，在臺灣是業(yè)主與社區(qū)管理委員會的事情，其實質(zhì)則是小我和大我的問題，矛盾呈現(xiàn)出柔性。而在我們這里是業(yè)主和企業(yè)的問題，是對抗性的。再如社區(qū)公共產(chǎn)權(quán)的管理和各類經(jīng)營收入，因為產(chǎn)權(quán)不清或者管理錯位，導致業(yè)主和企業(yè)矛盾重重，斗輒兩傷。又如物業(yè)安保、綠化、衛(wèi)生、房屋維修、電梯養(yǎng)護等矛盾，在臺灣社區(qū)里都能迎刃而解，或者根本不會成為問題，而在我們這里，這些問題糾纏不清，真是剪不清，理還亂。看來不作深入的分析反思，不作理念更新，不進行體制機制上的改革，還真的解決不了問題了。

作者：劉駿 單位：上海浦東新區(qū)城建科技委