一、物業管理行業的現狀及存在的主要問題

近年來,隨著經濟的迅速發展,物業管理作為城市管理的一種新形式和市場經濟的新興服務產業,在我國沿海和經濟發達的地區獲得較快的發展,而在一些中小城市和經濟不發達的地區發展相對緩慢,但是即使是發達地區的物業管理同發達國家的物業管理相比較,仍存在一些問題。

(一)沒有準確把握物業自身定位,服務意識亟待提高

物業管理的核心是在尊重業主需求的前提下,簽訂雙方都能接受的按質論價、質價相符的服務合同。但相當一部分物業服務企業至今仍然以管理者自居,沒有準確把握服務業主的自身定位,使得物業管理的服務特征被淡化。首先,表現為服務質量不高。除了前述主觀上的原因,在客觀上,過低的收費標準造成了服務質量降低、收費率下降的惡性循環,加之從業人員素質不齊、待遇低,影響了服務質量。其次,一些企業經營不規范,經營管理意識不強,不少物業服務企業只注重單一的管理,而服務意識、經營意識十分淡薄。企業沒有擺正物業服務企業、開發商與業主之間的關系,互相推諉責任,管理與服務的概念不清,角色定位出現混淆。

(二)規范有效的物業管理運行機制尚未完全建立,相關配套政策滯后

我國現有物業服務企業兩萬多家,其中大多數是開發商自己成立的物業公司或從原房管所(處)轉變而來,管理水平參差不齊。真正按照現代企業制度,按照物業管理專業化、市場化要求建立的企業不到總數的10%。物業管理是一項復雜的系統工程,貫穿于房地產項目立項、規劃、建設、驗收、管理等各個環節,時間跨度大,涉及部門多,目前存在各部門單位之間配合銜接不到位的情況。首先,物業管理在早期介入、前期管理、招投標、承接驗收等方面都沒有建立規范有效的運行機制,導致了開發企業與物業企業責任不清,增加了物業管理糾紛。其次,物業管理配套法律法規不健全,地方性、針對性的物業管理政策出臺不及時,導致業主與物業服務企業之間責、權、利不清,處理糾紛缺乏明確的法律依據。我國的房地產市場近年來發展較快,《物業管理條例》已經頒布實施5年,但是與物業管理相配套的其他方面的法律法規,特別是在中小城市與本地實際相結合的地方性、針對性的法律法規尚未建立健全,地方性法規建設滯后,影響物業管理行業規范化。

(三)物業管理隊伍素質偏低,人才短缺

物業管理是新興的行業,人才儲備基礎薄弱。目前,行業隊伍總體素質偏低,人才短缺,從業人員隊伍建設遠遠滯后于行業的發展,尤其是稱職的職業經理人匱缺,目前,在中小城市相當數量的物業服務企業的人員在專業結構、知識結構等方面與物業管理的發展要求有較大差距。非專業人員做物業管理成為一些地區物業管理行業普遍存在的奇怪現象之一。物業管理作為專業化的管理,需要各類高素質的管理人才。但由于我國物業管理專業教育起步晚,培養的人才有限,加之尚未建立起完善的行業管理標準和從業人員行為規范,在職專業物業管理人員的培訓不足和各種上崗專業培訓流于形式、監管不足,更加之觀念上認為物業管理毋需高素質人員的誤區等,使得我國物業管理行業從業人員整體素質偏低,制約了行業的良性發展,影響行業地位的提高。

(四)物業管理規模效益差,難以更好的生存發展

物業管理是風險小、利潤低的行業。目前物業服務企業普遍存在著管理規模偏小,規模效益差,難以發揮群體功能和綜合實力,再有在物業收費定價方面,政府主要考慮的是社會穩定和現階段人民群眾的經濟承受能力,核定的收費價格往往低于物業企業市場運作的成本,造成大部分物業企業長期入不敷出,甚至虧損嚴重等問題。例如很多物業服務企業僅管理一、兩個物業項目,而專家認為,管理規模達100萬平方米以上才能產生最佳效益。由于管理規模小,經濟效益差,這個行業在整體上還是步履艱難。如何對物業經濟進行有效的管理,既提高服務質量,又解決自身生存問題,是物業服務企業不得不花氣力研究的課題。這一問題已成為制約物業服務企業發展的難點問題。

二、物業管理行業的發展對策

(一)準確把握行業定位,為物業健康發展奠定基礎

物業服務企業與建設單位和業主是平等的民事主體,是基于物業服務合同形成的服務和被服務的關系,《物業管理條例》這一基本指導思想,是我們物業管理行業準確定位的法律依據。根據《物權法》的有關規定,在國務院新修改的自2007年10月1日起施行的《物業管理條例》中,將“物業管理企業”修改為“物業服務企業”,物業管理成為與人民群眾生活水平密切相關的新型服務行業。在物業管理活動中,物業服務企業既不是建設單位的隸屬和依附,也不是業主的“仆人”或凌駕于業主之上的“管理者”,只有擺正位置,通過平等協商的方式確立與建設單位和業主的關系,才能保證在實際工作中減少不必要的矛盾和糾紛。物業管理涉及到方方面面,有各種各樣的矛盾和關系需要協調和處理,當前,在物業管理服務中,要正確處理好如下幾方面關系:一是物業服務企業與業主之間的關系;二是物業服務企業與物業主管部門之間的關系;三是物業市場和房地產市場之間的關系;四是物業管理與社區建設之間的關系。

(二)建立適宜物業服務企業發展的新型有效的運行機制

完善物業管理運行機制,建立社會化、專業化、市場化的物業管理運行機制,主要采取如下措施:實行早期介入,推行招投標制度,建立和完善物業管理市場的競爭機制,有效的遏制建管壟斷的局面。隨著房地產業競爭日趨激烈,社會的專業分工越來越細,地產商和物業服務企業強強聯合的局面正在被人民群眾接受,這樣既促進了地產商的房屋銷售,又為規范化、專業化、信譽好的物業企業提供了良好的發展機會。《物業管理條例》三十二條規定“國家對從事物業管理活動的企業實行資質管理制度”。物業行業資質管理的準入制度,也將為規范物業市場起到積極的促進作用。物業管理在經濟發達國家和地區是市場經濟的產物,競爭是物業管理得以生存和發展的活力所在。政府及行業主管部門要引進物業管理競爭機制,要勇于把符合招標條件的物業項目拿出來,推向市場實行公開、公平的競爭,加速物業市場的培育和發展。要加快制定物業管理行業競爭規則,實現物業管理競爭的有序化、規范化。由政府加大監管力度,推行物業管理的市場化進度,實施招投標,由業主來選擇信得過、能夠提供質價相符的服務的物業企業,通過優勝劣汰來提高行業的整體水平。

(三)加快人才培養,為物業管理發展提供人才資源

《物業管理條例》第三十三條規定“從事物業管理的人員應當按照國家有關規定,取得職業資格證書”。發達、完善的物業管理,離不開高素質的物業管理專業人才,他們不僅要有較高的思想素質,而且要掌握現代物業管理理論和技能,并能將其運用于實際。培養物業管理人才的關鍵,在于提高物業管理人員的素質。一是要加強思想建設,提高物業管理人員的道德素質。二是要加強培訓,提高物業管理人員的專業技術素質,加速對物業服務企業經理、部門經理、管理員崗位培訓。在提高員工專業技能方面應重點做好以下幾方面工作:第一,做好人力資源管理,提高員工的專業技能,提高管理服務水平;第二,制定計劃,分期分批對各類人員進行崗前培訓,經考試合格后持證上崗;第三,實行競爭上崗,樹立崗位就是報酬的觀念;第四,多渠道吸納有經驗的專業人才,與本地實際相結合,優勢互補,全面提高從業人員素質。

(四)走物業管理規?；l展之路

物業管理是微利行業,物業管理的規模效益就顯得尤為重要,許多物業服務企業認識到三分薄田難致富,管理的效益是廣種薄收。于是,為擺脫困境,在守住“根據地”的基礎上,參與競爭,對外擴張,力爭更多的地盤,實現規模效益。這從客觀上要求物業服務企業必須走規?；⒓瘓F化之路。為此,有關部門應制定相應政策,啟動物業管理市場預警系統,促使一部分物業服務企業進一步發展壯大,治理一些制約行業整體水平提高的“小、散、濫”物業服務企業,最終實現強強聯合,形成正規化物業管理集團。區域化管理是物業管理的方向。政府行政主管部門應統一規劃,按照行政區域設定范圍實行物業管理。以城市規劃的自然區域為基礎,以有利管理、工作、生活為原則,以提高城市整體管理水平為目的設定若干個物業區,化分散為集中管理,形成整體優勢,提高城市整體物業管理水平。規?；l展是物業服務企業的必然趨勢。通過強化市場機制,通過企業間的兼并重組,強強聯合,擴大企業的規模,實現優勢互補,發揮整體功能,提高經濟效益,增強企業的競爭實力,使物業企業步入優質服務的發展軌道。