1房地產(chǎn)的工程管理與一般工程管理的區(qū)別

工程管理是針對(duì)全部建設(shè)周期來(lái)開(kāi)展的監(jiān)管活動(dòng)，房地產(chǎn)項(xiàng)目與其他工程不同，工程規(guī)模較大時(shí)會(huì)涉及到不同的建設(shè)單位，對(duì)質(zhì)量的要求也相當(dāng)嚴(yán)格。下面將對(duì)房地產(chǎn)工程中的管理特征進(jìn)行總結(jié)。

1.1兩種管理的過(guò)程不同。

房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理，在項(xiàng)目成立階段就已經(jīng)開(kāi)始了，對(duì)于招標(biāo)投標(biāo)階段的文件管理嚴(yán)格，需要工程團(tuán)隊(duì)對(duì)建設(shè)所需人力資源進(jìn)行組織，結(jié)合建設(shè)方案對(duì)場(chǎng)地進(jìn)行調(diào)查，確保方案的可行性。對(duì)于施工過(guò)程中可能會(huì)使用到的設(shè)備，也要檢查其安全性。普通的工程管理只是針對(duì)施工階段重點(diǎn)項(xiàng)目來(lái)進(jìn)行，周期短，開(kāi)展前所制定的方案內(nèi)容較少。而房地產(chǎn)項(xiàng)目不同，是從項(xiàng)目規(guī)劃階段開(kāi)展的，從流程上分析更加全面，管理工作是否順利開(kāi)展，直接關(guān)系到施工流程是否能夠順利完成。因此在前期管理過(guò)程中更加注重流程規(guī)劃，通過(guò)加強(qiáng)管理控制來(lái)提升工程的施工質(zhì)量。

1.2兩種工程管理的側(cè)重點(diǎn)不同。

任何工程項(xiàng)目的管理工作，都會(huì)將重點(diǎn)內(nèi)容進(jìn)行劃分，房地產(chǎn)與其他項(xiàng)目在管理過(guò)程中的主要區(qū)別，是重點(diǎn)內(nèi)容劃分不同。工程監(jiān)理主要監(jiān)管對(duì)象是施工質(zhì)量，一旦發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題需要重新修筑。成本管理控制、質(zhì)量監(jiān)管都是由不同的部門(mén)來(lái)進(jìn)行的，這一點(diǎn)在普通工程中并沒(méi)有體現(xiàn)，管理工作開(kāi)展一段時(shí)間后，根據(jù)施工進(jìn)度的不同，房地產(chǎn)項(xiàng)目管理方式會(huì)發(fā)生變化，更好的為施工階段提供保障。普通工程將成本控制作為管理工作的首要任務(wù)，這一管理方式在小規(guī)模工程中較長(zhǎng)使用到。一旦工程規(guī)模大，建設(shè)周期長(zhǎng)，過(guò)度強(qiáng)調(diào)成本控制會(huì)對(duì)施工質(zhì)量造成影響。而房地產(chǎn)項(xiàng)目工程是通過(guò)質(zhì)量管理來(lái)實(shí)現(xiàn)成本控制的，管理體系具有抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力。建設(shè)過(guò)程中如果遇到嚴(yán)重的質(zhì)量問(wèn)題，可以對(duì)施工方案進(jìn)行修改，但并不會(huì)影響到成本支出。

1.3兩種工程管理的監(jiān)控對(duì)象不同。

普通工程在開(kāi)展過(guò)程中管理人員會(huì)加強(qiáng)對(duì)作業(yè)人員、機(jī)械設(shè)備的監(jiān)管，成本控制自然也是工作中的重點(diǎn)內(nèi)容。但房地產(chǎn)項(xiàng)目管理是由多個(gè)單位共同完成的，監(jiān)理單位負(fù)責(zé)質(zhì)量監(jiān)管，施工單位對(duì)設(shè)備使用以及人員進(jìn)行管理，投資單位會(huì)參與到成本控制過(guò)程中。不同部門(mén)所負(fù)責(zé)的管理重點(diǎn)也存在差異，施工過(guò)程中發(fā)生任何問(wèn)題都能夠得到解決，管理工作開(kāi)展階段不會(huì)發(fā)生混亂。各個(gè)監(jiān)管部門(mén)共同配合完成工作任務(wù)。房地產(chǎn)項(xiàng)目管理與普通工程管理之間存在的區(qū)別已經(jīng)得到總結(jié)，管理人員在工作開(kāi)展期間，應(yīng)正視這種差異問(wèn)題，提高管理效率。更要有針對(duì)性的制定管理計(jì)劃，為工程順利開(kāi)展提供制度保障。

2房地產(chǎn)工程管理基本措施

房地產(chǎn)項(xiàng)目管理要在完善的制度約束下進(jìn)行，針對(duì)工程建設(shè)期間可能會(huì)遇到的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，探討出積極有效的防治方案。項(xiàng)目成立后應(yīng)當(dāng)對(duì)管理工作開(kāi)展的流程做出規(guī)劃，首先是管理內(nèi)容的完善，分析現(xiàn)存制度的可行性，其次是管理工作開(kāi)展流程，明確這幾方面內(nèi)容能夠幫助提升管理質(zhì)量。

2.1加強(qiáng)施工管理。

對(duì)施工階段進(jìn)行嚴(yán)格管理，能夠提升房地產(chǎn)工程質(zhì)量，施工是項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中耗時(shí)最長(zhǎng)的部分，也是管理工作中的重點(diǎn)內(nèi)容。其內(nèi)容包括質(zhì)量監(jiān)管，成本控制以及作業(yè)人員管理。加強(qiáng)與基層工作人員之間的溝通，并開(kāi)展有效的安全知識(shí)講座，使基層作業(yè)人員明確工程建設(shè)原理，管理工作開(kāi)展也更加輕松高效。施工期間內(nèi)的成本控制也要得到管理人員重視，在保障房地產(chǎn)工程質(zhì)量的前提下，盡可能的減少成本支出，使用先進(jìn)的建設(shè)工藝。

2.2強(qiáng)化監(jiān)理公司的作用。

工程監(jiān)理對(duì)房地產(chǎn)施工質(zhì)量進(jìn)行檢驗(yàn)時(shí)，要嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家管理標(biāo)準(zhǔn)，發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題第一時(shí)間上報(bào)，并監(jiān)督是否在規(guī)定時(shí)間內(nèi)處理，才能夠開(kāi)展后續(xù)的施工建設(shè)。監(jiān)理單位往往沒(méi)有較好的發(fā)揮應(yīng)有的作用，甚至出現(xiàn)了監(jiān)理人員不足、監(jiān)管力度較為薄弱、監(jiān)督不到位等眾多問(wèn)題，出現(xiàn)了與投標(biāo)時(shí)的承諾相違背的現(xiàn)象，甚至對(duì)工程管理帶來(lái)不利的影響。對(duì)于合同的建立，應(yīng)該細(xì)化條款，增加其可操作性，促使監(jiān)理單位按照合約內(nèi)容積極開(kāi)展監(jiān)理工作。

2.3加強(qiáng)工程隊(duì)伍的建設(shè)

對(duì)工程隊(duì)伍進(jìn)行有效的管理，需要堅(jiān)持以下幾點(diǎn)：

2.3.1業(yè)主方應(yīng)該堅(jiān)持工程支付款的原則，即注重進(jìn)度的控制，每周、每月將計(jì)劃進(jìn)行對(duì)照，遵守合同進(jìn)度的規(guī)定，按期付款。

2.3.2在農(nóng)忙、年關(guān)等資金緊張的時(shí)節(jié)，業(yè)主方應(yīng)該將質(zhì)量和進(jìn)度作為考核的重點(diǎn)，主要進(jìn)行質(zhì)量的整改，避免施工隊(duì)伍出現(xiàn)工程款的糾紛現(xiàn)象，也可以使工程款的支付主動(dòng)權(quán)掌握在業(yè)主方。

2.3.3預(yù)防索賠。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在控制過(guò)程中的主要環(huán)節(jié)就是預(yù)防索賠，在開(kāi)工前合理的要求施工單位按圖紙進(jìn)行實(shí)質(zhì)性會(huì)審，找出圖紙的問(wèn)題所在，防止形式化，業(yè)主方管理人員要對(duì)工程的全部細(xì)節(jié)盡可能詳細(xì)的了解，準(zhǔn)確把握，盡量避免發(fā)生變更。

2.3.4控制施工材料的管理。施工隊(duì)伍大包干是業(yè)主方應(yīng)該堅(jiān)持的辦法，既能控制成本，又能明確責(zé)任。目前我國(guó)的業(yè)主方不管是安裝、土建還是綠化，基本對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所需的設(shè)備和材料有了較好的認(rèn)識(shí)。業(yè)主方材料的管理重點(diǎn)主要集中在材料設(shè)備使用的準(zhǔn)入制、對(duì)工程的主材進(jìn)行質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)定位方面，在監(jiān)理公司參與的前提下超前定價(jià)、定品牌、定質(zhì)量，監(jiān)理公司要充分發(fā)揮經(jīng)濟(jì)杠桿的調(diào)節(jié)作用。

2.3.5加強(qiáng)人員素質(zhì)的管理。建筑產(chǎn)品不同于其他工業(yè)產(chǎn)品，影響其質(zhì)量的因素很多，包括：人力、機(jī)械、材料、環(huán)境等多方面。除此以外，項(xiàng)目建設(shè)所涉及的學(xué)科很多，需要房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與監(jiān)理單位具備相應(yīng)的協(xié)調(diào)處理的能力，有學(xué)習(xí)、接受并應(yīng)用新型建材和施工工藝的能力，因此，人才密集型企業(yè)是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的方向。要想做好企業(yè)的項(xiàng)目管理，應(yīng)該注重人員素質(zhì)的管理，注重人才建設(shè)，這是項(xiàng)目管理成敗的基本因素。

2.4樹(shù)立良好的風(fēng)險(xiǎn)和危機(jī)意識(shí)。

房地產(chǎn)建設(shè)過(guò)程中所涉及的方面較廣，涉及的單位較多，工地的施工情況也較為復(fù)雜，存在著很多不確定性的突發(fā)因素，所以在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程當(dāng)中，工程管理者一定要具有風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)和危機(jī)意識(shí)。危機(jī)一旦延續(xù)發(fā)展，風(fēng)險(xiǎn)就有可能貫穿到整個(gè)工程建設(shè)的階段。作為工程管理人員，如果缺少風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，將會(huì)給項(xiàng)目帶來(lái)較大隱患，風(fēng)險(xiǎn)一旦轉(zhuǎn)化成危機(jī)，會(huì)隨之帶來(lái)嚴(yán)重的后果。這就要求工程管理人員加強(qiáng)對(duì)工程風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別、預(yù)警、責(zé)任劃分能力，積極采取有效措施進(jìn)行防范。

3結(jié)論

工程管理環(huán)節(jié)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的重要部分，是工程項(xiàng)目按期、按質(zhì)完成的重要保障，只有不斷提高工程管理的水平，才能夠更好的保證開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的投資回報(bào)，才能更加有利于工程項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)，才能不斷推進(jìn)工程管理的健康發(fā)展，從而進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

作者：李興華 單位：龍江縣房產(chǎn)管理局