論不動產的善意取得制度實踐應用簡析

　　論文摘要：善意取得是各國民法物權法上的一項重要的法律制度，它主要解決財產所有人與善意受讓人之間的沖突，確認和保護善意受讓人在交易中已取得的物權。隨著市場經濟的發展，財產關系日漸復雜和交易頻繁，現實中不動產的設立、變動沒有登記，以及登記錯誤等情形普遍存在，因此，不動產的登記公信力并不能保障不動產的交易安全和善意第三人的利益。于是我國善意取得制度的范圍從傳統的只有動產擴大到不動產，本文主要討論我國《物權法》中的不動產善意取得制度，善意取得制度與無權處分制度的關系以及善意取得制度在實踐應用中尤其是就“善意”判斷進行討論。

　　論文關鍵詞：不動產;善意取得;比較法;物權法;善意

　　一、不動產善意取得制度的建立

　　善意取得又稱即時取得，無權處分人在不法將其受托占有的他人的物申請給受讓人時，如受讓人取得該物時系出于善意，則受讓人取得該物的所有權，原權利人喪失所有權。善意取得是大陸法系和英美法系一項重要的共通的財產制度。起源于日耳曼法“手護手”規則，主要是維護動產的交易安全，強調占有的公信力。

　　傳統民法的善意取得制度的客體只限于動產，不動產不適用。有人認為不動產物權變動以登記為公示方法，物權法賦予不動產登記“公信力”就足以保護不動產交易的善意第三人和不動產交易秩序。但是隨著市場經濟的發展，財產關系日漸復雜和交易頻繁，現實中不動產的設立、變動沒有登記，以及登記錯誤等情形普遍存在，因此，不動產的登記公信力并不能保障不動產的交易安全和善意第三人的利益。

　　二、我國的不動產善意取得制度

　　在我國，不動產登記制度并不完善并且遠未普及，除土地、城市的房屋、重要的建筑物外，很多不動產尚未建立登記制度，這些不動產的買賣也很普遍，這些未登記的不動產交易不能受到登記公信力保護，并且不受善意取得制度的保護的話則不利于保障財產交易的安全。況且不動產的登記發生登記錯誤、或登記的所有權人與真實權利人不符的情況，不動產的交易因此而發生無權處分的問題，如果第三人信賴登記公信力而不知情在取得不動產時出于善意，不動產所有權的保護與不動產交易的動的安全這兩個利益發生矛盾，如果絕對貫徹所有權的保護，不動產所有權人的所有權不因無權處分而喪失，向受讓人請求返還原物，受讓人向無權處分人依法救濟，則將不動產交易活動安全無法保障，市場交易不穩定，因此，在法定場合下應犧牲不動產所有權靜的安全來保障不動產交易的動的安全，善意第三人獲得不動產所有權。

　　筆者認為，首先，在現實社會中，交易未登記的不動產普遍存在，在我國仍有大量的不動產沒有登記的，例如農村宅基地上的房屋，如果沒有善意取得制度，這些不動產的交易安全則無法得到保障，因為登記公信力只保護登記了不動產，這些未登記的不動產交易則無法得到保護。其次，當受讓人并非善意時，在受讓財產時知道讓與人并非真正的所有權人，仍然按照物權公信力原則的話，以登記薄作為權屬的根據，讓與人仍然具有處分權，受讓人獲得不動產的所有權，則會對侵害原權利人，過于放縱惡意交易行為，不動產交易環境的穩定性也將受到侵害，也有違公平原則。也會導致部分讓與人與受讓人惡意串通或者與登記機關的登記人員串通侵害原原權利人。而善意取得制度則將這種惡意的受讓人排除在外，因此，是對不動產交易安全保障的完善，是不可獲取的，所以并非是立法重復。

　　三、我國不動產善意取得適用的條件

　　根據《物權法》第106條規定，不動產適用善意取得必須滿足以下條件:

　　(一)受讓的標的物為不動產

　　(二)讓與人對該不動產無處分權

　　如果讓與人有處分權，受讓人則屬于繼受取得，就沒有適用善意取得必要。無權處分包括沒有所有權或所有權受到限制兩種情形。所謂“無權處分”是指讓與人沒有法律規定或合同約定，以自己的名義，就標的物從事了法律上的處分行為。就成立不動產善意取得而言，無權處分須滿足兩個條件:一是須為依據法律規定或合同約定可顯示讓與人沒有處分不動產的權利; 二是以自己的名義處分。在這種情況下，第三人才能因善意信賴登記簿之記載而取得相應物權。

　　(三)受讓人受讓該不動產時是善意的受讓人

　　民法上的善意是指受讓人與無權處分人進行民事行為時，受讓人不知道或是應當不知道對方是無處分權人。確定受讓人是否是否善意，一般應當考慮當事人從事交易時的客觀情況，筆者認為，根據不動產的登記公信力，即為受讓人只須到登記機關查閱登記薄了解該不動產的物權信息，即有理由相信讓與人是具有處分權的人，即受讓人是善意的。

　　(四)受讓人以合理的價格有償受讓不動產

　　善意取得必須是基于有償的法律行為，可以是通過買賣、互易、債務清償、出資等，取得財產的受讓人應支付一定的代價。如通過繼承、贈與、遺贈等無償行為取得不動產的，不適用善意取得。

　　(五)申請的不動產依法應當登記的已登記

　　不動產善意取得制度基于不動產登記公信力之上，“已經登記”依《物權法》第十四條規定可解釋為不動產完成了過戶登記。由于《物權法》第十九條允許利害關系人在不動產登記簿記載的權利人不同意更正記載的事項錯誤時，可以申請異議登記，所以已經登記的不動產還應當是無異議登記的存在。

　　四、不動產善意取得的法律效力

　　本文從原權利人、無權處分人和善意第三人三方面來討論：

　　原權利人喪失不動產的所有權、獲得賠償請求權。如是共同所有人不僅喪失共同所有權還喪失優先購買權。《物權法》106條，受讓人依前款規定取得不動產或動產的所有權，原權利人有權向無權處分人請求賠償損失。最高人民法院關于貫徹執行《中華人民共和國民法通則》若干問題的意見(試行)第八十九條規定：“共同共有人對共有財產享有共同的權利，承擔共同的義務。在共同共有關系存續期間，部分共有人擅自處分共有財產的，一般認定無效。但第三人善意、有償取得該項財產的，應當維護第三人的合法權益，對其他共有人的損失，由擅自處分共有財產的人賠償。”由于善意第三人屬于依法取得不動產的所有權，因此，雖然原權利人的所有權受到了侵害，善意第三人的受讓行為不構成侵權行為，不得要求善意第三人返還不動產或者要求侵權賠償。原權利人應當要求無權處分人賠償損失。無權處分人的將標的不動產擅自申請的行為侵犯了原權利人的對該不動產的所有權，因此，原權利人可以要求無權處分人承擔侵權責任。當無權處分人與原權利人之間就該不動產存在債權關系時，原權利人可以根據債權關系，要求無權處分人承擔違約責任。這時侵權責任和違約責任競合，原權利人可以選擇有利于自己的請求權。

　　無權處分人對原權利人應當承擔賠償責任，無權處分人因該申請行為獲得利益無法律上的原因，屬于不當得利，應當返還給原權利人。對受讓人在支付價款完成登記手續兩者之間的債權債務已經履行后，兩者之間的債權債務關系消滅，事后無權處分人不得以自己是無權處分為由向受讓人要求返還該不動產。因為善意第三人取得不動產的所有權后，該不動產上原有的負擔權利都消滅，原在該不動產上享有權利的人例如擔保物權人、承租人等人就會受到損失，他們的損失應當由無權處分人來承擔。

　　五、對于善意取得制度適用中的問題

　　由于我國《物權法》對善意取得的適用情形的規定屬于概括性的，而尤其就“受讓人受讓該不動產或動產時是善意的”這一點存在諸多爭議，因此，筆者就這點在此討論在實踐中斷善意第三人應當注意到問題。首先應當確定判斷的對象，本人采取學者謝育敏和彭信戈意見“若以本人為受讓人者，應以本人為善意判斷標準;若以法定代理人代為受讓者，則應以法定代理人為判斷標準;若以代理人為交易者，是否為善意以代理人為判斷。但如果其交易是依照本人所指示之意思而為時，是否為善意，應以本人為判斷標準。”

　　該如何界定“善意”，我國《物權法》沒有就“善意”進行界定。理論界有“積極觀念說”和“消極觀念說”，“積極觀念說”主張受讓人必須證明其具有將讓與人視為有權處分人的認識時,才能確定其具有善意。“消極觀念說”則認為不知或不應知他人為無權處分人,只要不知,即為善意。在司法實踐中，對受讓人是否善意的認定，首先根據不動產登記的推定效力，應當推定第三人是善意第三人。然后從一下方面綜合考察受讓人是否善意：(1)交易的價格是否合理;(2)交易時間;(3)交易的場所和環境;(4)讓與人在交易時表現是否正常;(5)讓與人的推銷方式;(6)受讓人的經驗;(7)受讓人與讓與人是否有利害關系等。

　　善意的時間點判斷。善意取得為即時取得，其時間點應當是受讓財產時，但《物權法》只提到“受讓人受讓該不動產或動產時是善意的”，因此善意取得的善意時間是受讓不動產時，對于受讓人在受讓了不動產以后是否善意，不予追究。不動產的設立、變更、申請、消滅經依法登記才生效，因此，真正受讓時應該是登記時。

　　善意的舉證責任，依照不動產登記的推定效力，受讓人對自己是否是善意不負舉證責任，應當由主張其非善意的人承擔，是我民事訴訟法中“誰主張，誰舉證”在善意取得制度中的體現，而且由于“善意”是一種心理狀態的特殊性，由原權利人證明其為惡意比讓受讓人證明自己是“善意”要容易很多，這樣才符合與善意取得制度的初衷。