經濟增長對房地產投資的反作用

房地產投資作為固定資產投資的組成部分，整個國民經濟對其影響勢必存在。一方面房地產投資對整個經濟的增長和發展都起著非常重要的作用；另一方面整個經濟的增長和發展又會反過來制約房地產投資的水平和規模。確切的說，整個國民經濟的增長和發展與房地產投資的規模和大小有著千絲萬縷且相輔相成的內在聯系，在某些條件下，二者可以互相促進共同發展；在另外的條件下，其中一方的發展情況則會嚴重制約另一方的發展。這樣來看，整個國民經濟的增長對于房地產投資的作用就主要表現為帶動與制約。除了以上兩種情況外，經濟增長還可以通過下面的方式作用于房地產投資。經濟一旦增長勢必能夠積累房地產投資所需的資金，而因為房地產投資的對象價值巨大，往往就需要大額的資金投入才行，宏觀經濟增長能夠增加整個國民收入，同時也會增加總投資的規模，從而為房地產投資提供相應的資金支持。此外，經濟增長的同時人們的收入水平也會增加，導致消費水平也隨之增加，這樣就從整體上帶動房地產投資的發展。

房地產投資的投入產出分析

投入是指各部門提供服務或生產產品時需投入的原材料；產出是指各行業所生產的產品或服務的總量以及該產品或服務的分配去向。投入產出模型與投入產出表共同構成了投入產出分析法。投入產出表也稱產業關聯表或部門聯系平衡表，它能夠把整個國民經濟部分中不同的部門，不同部門間的不同產品的相互依存關系表明出來，能夠用分配去向和投入來源這兩個標準來編制一張矩陣式流量平衡表。通過觀察整個國民經濟的運行，我們可以看出如果從生產和使用的雙重角度來研究整個國民經濟的運行將會十分清晰，得出的規律也更有效。《中國2010年投入產出表》是本文的數據來源，該表依據《國民經濟行業分類》將整個經濟生產活動劃分為132個部門，本文比較分析的數據來源之一是該表中42個部門的投入產出表。

(一)直接消耗系數

直接消耗系數（又稱為投入系數），表示為aij(i,j=1,2,….n)，它指生產過程中第i部門的產品被第j部門的單位總產出所直接消耗的數量，它不僅反映了兩部門依賴關系的基礎參數并且可以反映任意兩部門之間的直接依賴關系。aij數值的大小可以反映出i,j兩部門在技術聯系的強弱程度。當aij較大時，表現為i,j兩部門的技術聯系相對緊密；反之就相對疏遠。很顯然直接消耗系數是投入產出模型的關鍵系數也是建立模型的最基本、最重要的系數。假如在房地產業中的直接消耗系數較大也就表明它們之間具有明顯的關聯效應，即房地產業對其他行業有相對較大的直接需求。通過對10年投入產出表中42個部門的直接消耗系數表進行量化處理，我們可以得到在這42個部門當中，直接與房地產行業有關聯關系的行業一共有36個，而在上述關聯行業中，近有10多個行業與房地產業的關系體現為后向關聯密切(表1)，其中金屬產品制造業、建筑業是房地產行業的直接消耗產業，這些數據表明房地產業對與其關聯密切的產業依存度非常大；此外，由于房地產業自身的性質需要大量融資額度，所以金融服務業的景氣與否必然對房地產業的興衰產生直接影響作用，于此同時，房地產業的發展態勢對金融保險業也會帶來顯著作用，所以兩者的關系十分密切。

(二)完全消耗系數

1.完全消耗系數bij

完全消耗系數bij指當第j部門每生產出一個單位產品對第i部門直接或間接投入的服務和產品加總求和，故第j部門對第i部門的依存關系可被bij較為整體的反映出來。由此可見完全消耗系數更能深刻地將一個部門的生產和其他部門發生的經濟數量關系刻畫出來，故在投入產出分析中完全消耗系數發揮著重要作用。

2.完全消耗系數矩陣β

完全消耗系數矩陣β的第i(i=1,2,…,m)行的含義為第i部門向各列部門提供一個單位產品時的完全投入量；或假設各列部門均提供一個單位產品時需要對第i部門服務與產品的完全消耗量。完全消耗系數矩陣的第j(j=1,2,…,n)列，表示第j部門提供一個單位產品時對各行部門的完全消耗量。通過直接消耗系數矩陣A得到完全消耗系數矩陣β的公式為:β=(I-A)-1-I③用完全消耗系數分析產業間的關聯程，結果可以更為全面，所以運用的價值較大。針對與房地產行業相關的42個產業，在使用直接消耗系數矩A的基礎上通過運用公式③結合10年投入產出表的數據就可以得到完全消耗系數。由表2得到的完全消耗系數可以看到，房地產業帶動最為明顯的行業是機械設備制造業、建筑材料、批發零售貿易業、建筑業、金屬產品制造業以及房地產服務業這幾大行業，累計完全消耗系數為1.6712即每1億元在房地產業中的投資可引起相關部門產出1.6712億元。其中我們可以看到房地產業與金屬產品制造業的關聯度最高：對金屬產品制造業的帶動產出為0.3508億元。建筑材料制造業與建筑業是緊隨其后，表明這兩個行業與房地產業關聯程度較高。由此可以得出結論，國家政府部門在制定房地產業相關政策時，房地產業和整體經濟多部門的關聯程度是必須要考慮的因素之一，這樣才能確保房地產業和國民經濟二者都能保持健康、穩定的發展。

結論

由上面的投入產出表我們可以看出，金融保險業是環向關聯產業中與房地產業關聯關系最為密切的產業，它們不管是后向關聯度還是前向關聯度都比較大，該數據表明兩個產業本質上是一種“唇齒相依”的高關聯度行業，相互間的影響作用極大。從某種程度上來說，房地產業的健康發展離不開金融業的強有力支持，反過來說，金融業的健康穩步發展也同樣需要房地產業的發展相配合相協調。兩個行業應該是互為動力，互為支持的。同時，我們可以看到，房地產的大力發展對于發展其他商業經濟也有顯著作用，進而可以推動整個社會經濟的快速發展。我國由于推行改革開放實現了近30年的經濟高速增長，目前已由過去的“短缺經濟”發展成為“過剩經濟”，但因為房地產業在整個國民經濟的基礎性地位已經十分凸顯，同時它的變動也會影響其他相傳產業的發展，所以其重要的作用不可抹殺更不能抵消，即使目前存在個別問題，也不能為此就對房地產業采取過激政策，迫使房價下行。因此，從總體上來看，調控房地產業的重點決不能采取簡單的“壓制”或“一刀切”的策略，而應該是循序漸進，有理有據的改善，爭取把負面的影響降到最低。（本文作者：李勇 單位：哈爾濱商業大學經濟學院）