摘要：近年來，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國的房地產(chǎn)業(yè)也得到了快速的發(fā)展，與此同時，房價的快速增長也令我們對于房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)注度提高。本文就從我國房地產(chǎn)開發(fā)的現(xiàn)狀、存在的問題以及今后的發(fā)展應(yīng)對策略幾個方面進(jìn)行簡單的論述。
關(guān)鍵字：房地產(chǎn)開發(fā),現(xiàn)狀,論文發(fā)表網(wǎng),存在問題,應(yīng)對策略
隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)在我國迅速興起，作為一個新興的產(chǎn)業(yè)，其起源于20世紀(jì)80年代，但是無論是從實踐還是從管理上來說，它都有很大的發(fā)展?jié)摿Γ虼苏f，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也關(guān)系到我國的國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。但是，在其發(fā)展過程中也存在著一些問題，如發(fā)展過熱過快，商品房結(jié)構(gòu)欠合理，開發(fā)規(guī)模過于大，房價持續(xù)增長等一些問題也凸顯。在這種情況下，確保房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)的合理進(jìn)行至關(guān)重要。下面本文就進(jìn)行詳細(xì)的論述，探討確保我國房地產(chǎn)開發(fā)良性發(fā)展的策略。
一 我國房地產(chǎn)開發(fā)的現(xiàn)狀
總體來說，我國的房地產(chǎn)開發(fā)的現(xiàn)狀主要表現(xiàn)在一下幾個方面。
(一)房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模持續(xù)增長
從我國房地產(chǎn)業(yè)興起到現(xiàn)在，房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模一直呈現(xiàn)出增長的態(tài)勢。我國房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模呈現(xiàn)高度增長，主要原因有供給和需求兩個方面。首先，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展導(dǎo)致了房地產(chǎn)業(yè)中資產(chǎn)投資的增大，促使開發(fā)規(guī)模的增加，同時房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)中存在著較高的利潤，這也刺激了開發(fā)商進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，政府在某種程度上的扶植力度，也促進(jìn)了房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模的加大;其次就是需求方面的推動，房改后，住房實現(xiàn)了社會化和商品化，加之人民的收入增加，對住房的要求更高，也促進(jìn)了房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模的增長。
(二)房地產(chǎn)開發(fā)投資呈現(xiàn)增長趨勢
房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，和人民的生活密切相關(guān)，同時也對國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起著至關(guān)重要的作用，近年來，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為拉動我國經(jīng)濟(jì)增長的主要產(chǎn)業(yè)之一，房地產(chǎn)的開發(fā)投資規(guī)模也呈現(xiàn)出增長的趨勢。根據(jù)中國統(tǒng)計局的資料顯示，1999年我國的全年房地產(chǎn)開發(fā)投資額是4010億元，到了2008年增加至30580億元，而2012年的上半年，去過的房地產(chǎn)開發(fā)投資金額就達(dá)到了30610億元。由此可見，我國的房地產(chǎn)開發(fā)投資呈現(xiàn)出迅猛增長的趨勢。
二 我國房地產(chǎn)開發(fā)過程中存在的問題
房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)給促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)的增長，對國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展氣到了帶動的作用，但是在房地產(chǎn)業(yè)在迅速發(fā)展的同時，也暴露了自身開發(fā)過程中的一些問題，下面本文就簡述一下其開發(fā)過程中的問題。
(一)房價過高
經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，人們生活水平的不斷提高，對住房的要求也越來越嚴(yán)格，同時，城市化進(jìn)程的加快，部分農(nóng)村人們遷居城市，他們對房子的需求導(dǎo)致了房價的不斷上升。
(二)各地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)存在差異
我國地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡，也導(dǎo)致了各地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)存在差異，東部地區(qū)房價高于中西部，而中部地區(qū)房價又高于西部，各地區(qū)呈現(xiàn)梯度發(fā)展，這充分說明了我國各地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的差異性。
(三)住房供給結(jié)構(gòu)不合理
住房的供給結(jié)構(gòu)不合理主要表現(xiàn)在三個方面。首先是經(jīng)濟(jì)實用型住房的比例在減小。隨著商品房供應(yīng)量的增大，經(jīng)濟(jì)實用型住房的比例在減小，這樣對于中低收入水平的家庭購房來說，就造成了不小的挑戰(zhàn);其次表現(xiàn)在房產(chǎn)開發(fā)投資的內(nèi)部結(jié)構(gòu)不合理。從近幾年的情況來看，高檔住宅的開發(fā)力度較大，別墅的投資占據(jù)了較大的比例，而經(jīng)濟(jì)適用住房的比例相對來說縮小，這種不合理的內(nèi)部結(jié)構(gòu)造成了住房供給的不合理現(xiàn)象;同時，高檔住宅的出現(xiàn)，對普通民眾的購房造成一定的壓力，住房很難保障，這也是供給結(jié)構(gòu)不合理的而一個表現(xiàn)。
(四)房地產(chǎn)開發(fā)對金融的依賴度過高
從2007年至今，我國房地產(chǎn)開發(fā)投資的增長速度都維持在20%左右，其對于金融的依賴程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了發(fā)達(dá)國家中房地產(chǎn)業(yè)對金融的依賴程度，房地產(chǎn)的信貸增長過快，但是房地產(chǎn)商的自有比重卻較低，這樣房地產(chǎn)開發(fā)資金過度依賴于信貸資金，就增加了潛在的信貸風(fēng)險，將房地產(chǎn)市場的部分風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁到金融機構(gòu)身上。
(五)房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)市場不健全
我國的房地產(chǎn)業(yè)從20世紀(jì)80年代才起步，至今發(fā)展才30年。在這個過程中，快速的發(fā)展產(chǎn)生了大量的經(jīng)濟(jì)泡沫，同時房地產(chǎn)也發(fā)展的各個環(huán)節(jié)如開發(fā)、管理等，也都一定程度上存在著不合理的地方，房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)市場總體上還不太健全。
三 我國房地產(chǎn)開發(fā)的應(yīng)對策略
面對我國房地產(chǎn)開發(fā)過程中存在的問題，必須找出合理的應(yīng)對措施，才能夠保證開發(fā)過程可持續(xù)運行。
(一)合理協(xié)調(diào)各地區(qū)差異，確保和諧開發(fā)
確保地區(qū)開發(fā)和諧發(fā)展，必須要充分發(fā)揮政府的監(jiān)督管理作用，政府在房地產(chǎn)開發(fā)過程中起到了舉足輕重的作用。作為一只有形的手，要配合市場這只無形的手對地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)做出調(diào)節(jié)。政府首先要優(yōu)化土地結(jié)構(gòu)，提高土地的利用率，在進(jìn)行開發(fā)之前，進(jìn)行合理的規(guī)劃， 避免土地濫用的情況發(fā)生。在進(jìn)行開發(fā)規(guī)劃時，要考慮到各地區(qū)的不同情況，做到具體問題具體分析，具體土地具體開發(fā)。
(二)調(diào)整住房供給結(jié)構(gòu)
目前我國房地產(chǎn)開發(fā)的住房主要有商品房、經(jīng)濟(jì)適用房以及廉租房三種類型，在這三種類型中，針對于低收入者的廉租房的比例較小，而出現(xiàn)了較多的高檔住房，高收入者可以擁有多套房屋，而低收入者購買一套房屋也很難，這樣就出現(xiàn)了一種供給不平衡的現(xiàn)象。我國現(xiàn)在正處于城市化進(jìn)程的過程中，農(nóng)村人口向城市轉(zhuǎn)移，他們較多為低收入者，住房的可支付能力較弱，因此這種不合理的住房供給結(jié)構(gòu)需要及時糾正。
首先需要先對縮減高檔住房的比例。其次要完善經(jīng)濟(jì)適用房制度，在此過程中，需要充分發(fā)揮市場和政府的雙重作用，改善房屋設(shè)施不完善等問題，其開發(fā)采取土地批租的完全市場化和土地年租制相結(jié)合的手段，政府可以根據(jù)實際情況進(jìn)行減免措施，一次達(dá)到保障住房開發(fā)的目的。同時，還需要完善廉租房制度，以保障低收入者能夠住有所居。由于廉租房的利潤較小，不少開發(fā)商不愿開發(fā)，這就需要政府給予較多的優(yōu)惠政策。一方面政府可以通過建立房地產(chǎn)信托基金的方式，積聚閑散資金，利益方面，還可以通過建立廉租房基金，與股市中的流動性過剩相連，達(dá)到雙贏。通過上述方式來調(diào)整住房的供給結(jié)構(gòu)。
(三)降低房地產(chǎn)開發(fā)對金融的依賴程度
從近幾年的開發(fā)的實際來看，房地產(chǎn)的開發(fā)對于金融的依賴程度較高，這樣不利于房地產(chǎn)業(yè)的獨立發(fā)展，也增加了潛在的信貸危機，因此在今后的發(fā)展過程中，要逐步降低房地產(chǎn)開發(fā)對金融的依賴程度，采取多渠道，多手段的方法，綜合市場和政府的力量，對房地產(chǎn)的開發(fā)給予幫助與扶植。
(四)健全房地產(chǎn)業(yè)市場運行機制
良好的房地產(chǎn)業(yè)市場運行機制，是房地產(chǎn)開發(fā)的保證，針對目前房地產(chǎn)市場運行機制中存在的問題，需要進(jìn)一步健全與優(yōu)化。首先需要引導(dǎo)正確的消費觀，發(fā)展二手房市場，以增加住房供給量;其次需要完善房地產(chǎn)業(yè)的金融市場，鼓勵機制創(chuàng)新;最后需要加強監(jiān)管力度，保證房地產(chǎn)業(yè)運行的整個過程合情合理合法，重點要監(jiān)督房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)環(huán)節(jié)。
結(jié)束語：我國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過30年的發(fā)展，已經(jīng)形成了一定的規(guī)模，對國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起到了重要的作用，但是我們必須正視其發(fā)展過程中的一些缺陷，并采取相應(yīng)的措施進(jìn)行改進(jìn)，確保房地產(chǎn)業(yè)健康、穩(wěn)定、可持續(xù)的發(fā)展。
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